18. Réttindi leigjanda og breytingar á leiguverði
Ef þú leigir hús eða íbúð, þá átt þú ákveðinn rétt og berð ákveðnar skyldur. Mikilvægasti réttur þinn sem leigjanda er réttur til afnota af leiguhúsnæðinu. Það þýðir, að þú átt rétt á því að búa í íbúðinni meðan þú greiðir leigu og ferð að öðru leyti að í samræmi við leigusamninginn.
Þú átt líka rétt á því að krefja húseigandann um að gera við leiguhúsnæðið ef þess er þörf, t.d. ef fram kemur leki hvort heldur er utanfrá eða í vegg. Þú átt líka rétt til að gera nauðsynlega hluti í íbúðinni t.d. mála og skreyta með þeim hætti að ekki fari í bága við ákvæði leigusamningsins. En ef þú gerir eitthvað í leiguhúsnæðinu, sem ekki er nægilega vel gert og hefur tjón í för með sér verður þú skaðabótaskyldur gagnvart húseigandanum. Þá verður þú líka að athuga, að þrátt fyrir það, að þú gerir ýmislegt fyrir leiguíbúðina þína þannig að hún verður miklu betri en hún var áður, þá átt þú samt ekki rétt á að fá neitt frá leigusalanum ef þú hefur ekki samið um það við hann fyrirfram.
Þess vegna borgar sig að semja um það strax við leigusala ef t.d. þarf að mála húsnæðið eða gera eitthvað meira, hvaða afslátt á leigu þú færð við að framkvæma þessa verkþætti, sem e.t.v. myndu annars lenda á leigusalanum. Það þýðir ekki að koma eftir á og fara fram á lækkaða leigu vegna þess, sem þú ert búinn að gera. Semdu fyrirfram. Ekki eftirá.
Verð á leiguhúsnæði er mismunandi og fer alfarið eftir samningum aðila. Algengt er að miða við ákveðna leigu í krónutölu, sem breytist í samræmi við hækkun og/eða lækkun á ákveðinni vísitölu. Spurning er þá um hvaða vísitölu miðað er við. Iðulega er miðað við breytingar á byggingarvísitölunni, en spurning er um hvort að það sé allskostar eðlilegt. Eðlilegra er líklega að miða við vísitölu neysluverðs við útreikninga á lánum.
Leigusamningur um húsnæði er venjulega tímabundinn þ.e. leigan byrjar á ákveðnum tíma og henni lýkur á ákveðnum tíma. Þegar leigusamningur er tímabundinn þá þarf ekki að segja honum upp. Leigusamningurinn rennur út þann dag, sem í samningnum segir. Leigjandi á ekki rétt á því að vera í leiguhúsnæðinu lengur en segir í leigusamningnum og hafi leigjandinn ekki rýmt húsnæðið áður en leigusamningurinn rennur út, þá getur leigusalinn gripið til aðgerða til að koma leigjandanum út úr leiguhúsnæðinu.
Í mörgum leigusamningum er kveðið á um það, að leigjandinn eigi forgangsrétt til leigu eða einnig er talað um forleigurétt. Í þessu felst ekkert annað og meira en það, að leigjandinn á rétt til að ganga framar öðrum leigjendum verði húsnæðið áfram leigt út. En forgangsréttur til leigu þýðir ekki, að leigjandinn geti verið áfram í leiguhúsnæðinu eftir að leigutíma lýkur nema hann hafi áður samið um framlengingu leigunnar við leigusala. Þá þýðir forgangsréttur til leigu ekki að leigjandi eigi rétt á að fá húsnæðið leigt á lægra verði en einhver annar vill borga fyrir það. Vilji einhver borga meira fyrir leiguhúsnæðið en þú borgar, þá getur leigusalinn samið við þann sem vill borga meira ef þú vilt ekki hækka þitt boð. Forgangsrétturinn þýðir það hins vegar, að þú getur fengið húsnæðið leigt ef þú vilt borga sama verð og hinn aðilinn bauð.
Þá gildir forgangsréttur til leigu ekki ákveði leigusali að gera eitthvað annað við húsnæðið en að leigja það út. Ákveði leigusali að selja húsnæðið, þá getur hann það og nýr eigandi tekur við húsnæðinu þegar leigutíma þínum lýkur. Ákveði leigusali að taka húsnæðið til eigin nota, þá gildir heldur ekki forgangsréttur þinn til leigu.
Hvað gerist ef leigusalinn selur húsnæðið á miðjum leigutímanum? Er þá leigjandinn skuldbundinn til að rýma leiguhúsnæðið?
Nei almennt ekki. En tryggast er fyrir leigjendur, að láta þinglýsa leigusamningum. Láti leigjendur þinglýsa leigusamningum, þá geta þeir verið öruggir um það, að hvort heldur leigusali selur húsið eða missir það vegna fjárhagsörðugleika á leigjandinn sinn rétt skv. leigusamningnum.
Skylda leigjanda er hvað helst sú að greiða leiguna og greiða hana á gjalddaga.Greiði leigjandi ekki á tilsettum tíma getur leigusalinn skorað á leigjandann að greiða innan ákveðins frests, en hótað því að rifta samningnum ella. Greiði leigjandinn ekki fyrir þann frest, sem honum er gefinn og sé sá frestur í samræmi við ákvæði laga um húsaleigu, þá getur leigusali krafist þess, að leigjandinn rými húsnæðið og fengið aðstoð yfirvalda til þess, rými leigjandinn ekki húsnæðið innan þess tíma, sem honum var gert að rýma það.
Ekki skiptir máli í þessu sambandi hvort að margir mánuðir eru eftir af leigusamningnum eða ekki. Leigusali á rétt á að rifta leigusamningi, standi leigjandinn ekki við það að greiða húsaleigu. En leigusali verður alltaf að aðvara leigjandann með sannanlegum hætti og gera honum grein fyrir því, að hann muni rifta leigusamningnum áður en til þess kemur. Leigjandinn getur bætt úr vanefndum sínum á þeim tíma og geri hann það á leigusali ekki lengur rétt til að rifta samningnum.
Ýmis atvik geta valdið því, að leigjandi mundi ekki þurfa að þola riftun leigusamnings svo sem lýst er hér að ofan, t.d. ef leigjandi hefur verið veikur tímabundið og því ekki getað greitt leiguna eða átt þess kost að efna skyldur sínar fyrr en hann stóð upp úr sjúkralegu sinni.
Leigjandi verður að fara vel með leiguhúsnæðið og má ekki hegða sér með þeim hætti, að það valdi ónæði og leiðindum fyrir nágranna. Leigusali á þess líka kost, að rifta leigusamningi ef leigjandi gengur ekki um með tilhlýðilegum hætti eða veldur nágrönnum ítrekuðu ónæði með óeðlilegri framkomu eða aðgerðum.
Ef þú tekur íbúð á leigu mátt þú almennt ekki leigja öðrum hana nema að leigusali samþykki. Þú mátt t.d. ekki leigja vinkonu þinni eða vini hluta af leiguhúsnæðinu nema leigusali samþykki. Venjulegast er ákvæði um þetta í leigusamningnum. Þú skalt því gæta þín á því, að ræða sérstaklega við leigusala áður en þú framleigir. Ef framleiga hefur ekki í för með sér meiriháttar breytingu á notkun húsnæðisins, þá gera leigusalar almennt enga athugasemd við það, þó að þú framleigir vini, vinkonu eða vinnufélaga ákveðið herbergi eða hluta leiguhúsnæðisins
Samningurinn sem þú gerir um leiguhúsnæðið á að vera sérstakur staðlaður samningur á fjórum blaðsíðum sem útbúinn er af félagsmálaráðuneytinu og hægt er að nálgast hann á www.ns.is Gættu þess, að þegar þú gerir leigusamning um íbúðarhús eða íbúðarherbergi, að leigusamningurinn sé ætíð útbúinn á þessu samningsformi. Þar koma fram helstu reglur og tilvísanir til lagaákvæða sem gilda um leiguhúsnæði og réttindi og skyldur leigutaka og leigusala.
Þó að ekki sé algengt, að gengið sé frá ótímabundnum leigusamningi um íbúðarhúsnæði, þá þekkist það. Þegar leigusamningur er ótímabundinn, þá er gildistími hans ekki ákveðinn. Upphaf leigusamingsins liggur fyrir og leigjandinn notar hið leigða. En leigusamningnum lýkur ekki fyrr en með uppsögn leigusalans. Uppsögn ótímabundins leigusamnings gerist hins vegar ekki einn tveir og þrír. Uppsögnin þarf að vera í samræmi við ákvæði húsaleigulaga og frá því að leigjandanum berst uppsögnin, þá á hann rétt á að vera ákveðinn tíma í leiguhúsnæðinu.
Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings er:
A. Einn mánuður af beggja hálfu, leigutaka og leigusala, á einstökum herbergjum.
B. Sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðum, nema að leigutaki hafi haft íbúðina á leigu lengur en fimm ár, þá er uppsagnarfresturinn eitt ár.
C. Sex mánuðir af beggja hálfu þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða fyrstu fimm ár leigutímans, níu mánuðir næstu fimm ár og síðan eitt ár eftir tíu ára leigutíma.
Uppsagnarfrestur hefst fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn er send. Það þýðir, að berist uppsögn 15. apríl, þá hefst uppsagnarfrestur 1. maí næst á eftir.
Ef um sex mánaða uppsagnarfrest er að ræða í þessu tilviki þá ber leigutaka að rýma hið leigða 1. nóvember hafi uppsögn verið send í apríl.
Ekki skiptir máli hvort uppsögnin er send 1. apríl eða 30 apríl. Uppsagnarfresturinn byrjar ekki fyrr en fyrsta dag næsta mánaðar á eftir.
Komi upp ágreiningur á milli leigjenda og leigusala við gerð eða framkvæmd leigusamnings er hægt að vísa málinu til kærunefndar húsaleigumála. Málsmeðferð er aðilum málsins að kostnaðarlausu. Upplýsingar og eyðublað fyrir beiðni um álit kærunefndar er á heimasíðu félagsmálaráðuneytisins þar sem nefndin hefur aðsetur.
