Húsreglur og umgengni leigjanda

Í hvað má nýta húsnæðið?
Í 6. kafla húsaleigulaga er fjallað um afnot leiguhúsnæðis:

Óheimilt er leigjanda að nota leiguhúsnæði á annan hátt en um er samið í leigusamningi. Leigusali getur þó ekki borið fyrir sig frávik frá ákvæði þessu sem ekki hafa þýðingu fyrir hann eða aðra þá sem í húsinu búa eða starfa.

Yfirleitt kemur skýrt fram á leigusamningi ef hann er gerður um íbúðarhúsnæði. Það þýðir þá vitaskuld að leigjandi hyggst nýta húsnæðið til íbúðar fyrir sig og fjölskyldu sína. Ef leigjandi rekur einhvers konar minni háttar starfsemi á heimili sínu, eins og t.a.m. daggæslu fyrir börn væri þó hæpið að leigusali gæti bannað það væri starfsemin innan marka laga og reglna um slíka starfsemi og væri öðrum íbúum í húsinu ekki til sérstakra óþæginda. Þannig þarf það að leigjandi íbúðarhúsnæðis noti það á annan hátt en samið er um í upphafi að hafa einhverja þýðingu fyrir leigusalann til að það teljist bannað. Leigjandi þarf svo alltaf að gæta að því að honum ber að skila húsnæðinu í sama ástandi og það var við upphaf leigutímans.

Ef leigjandi brýtur svo gegn þessu ákvæði getur það skapað leigusala rétt til að rifta samningnum en í lögunum segir ef leigjandi nýtir húsnæðið á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala.

Sjá nánar um riftun.

Umgengni leigjanda

Í húsaleigulögum segir:

Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.

Leigjandi skal fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði.

Hafi umgengnisreglur verið settar í fjölbýlishúsi er leigjanda skylt að fara eftir þeim, enda skal kynna leigjanda slíkar reglur.

Leigusali getur öðlast rétt til að rifta samningi gæti leigjandi ekki að því að góð regla og umgengni haldist í eigninni, en þarf þó vitaskuld að gæta að formreglum laganna og senda áminningu:

Sjá mál nr. 23/2009 fyrir kærunefnd húsamála: Leigusali rifti samningi á grundvelli þess að leigjandi hefði ítrekað valdið öðrum íbúum truflunum með gestagangi drukkins fólks, reykingum, o.fl. Leigjandinn taldi hins vegar að riftunin hefði verið ólögmæt og leitaði til nefndarinnar vegna þess. Þar sem mikill ágreiningur var um málsatvik, og meðal annars þótti ekki sannað að leigjandinn hefði verið áminntur um að sjá til þess að góð regla og umgengni héldist í hinu leigða húsnæði, féllst nefndin á það með leigjanda að óheimilt hefði verið að rifta samningnum.

Umgengni annarra

Leigusala er skylt að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði er í fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti ákvæða þessa kafla á þann veg að hagsmunir leigjanda séu tryggðir.

Samkvæmt þessu er gert ráð fyrir að leigjendur leiti til leigusala valdi aðrir íbúar í húsinu ónæði eða brjóti gegn reglum laga um fjöleignarhúsa. Þetta er eðlileg regla þar sem eigandi húsnæðis/leigusali á aðild að húsfélagi en leigjandi ekki og því er auðveldara fyrir leigusalann að koma á framfæri kvörtunum og knýja á um úrræði í samræmi við lög um fjöleignarhús. Húsfundur getur þó heimilað leigjendum að sækja fundi um málefni húsfélags, en þeir hafa hvorki atkvæðis- né tillögurétt. Er þetta því mjög eðlileg regla og ættu leigjendur að gera leigusala skriflega viðvart telji þeir sig verða fyrir óþægindum vegna annarra íbúa. Vanræki leigusali að bregðast við getur það svo skapað leigjanda rétt til riftunar, sjá nánar um riftun leigjanda. Mál sem varða umgengni leigjanda hafa svo nokkrum sinnum komið fyrir kærunefnd húsamála. Rétt er að árétta að leigjandi getur ekki rift samningi vegna umgengni annarra nema hafa fyrst kvartað við leigusala, sjá hér mál 2/2009 fyrir kærunefndinni: Leigjandi taldi sig verða fyrir miklu ónæði og óþægindum af völdum nágranna sinna sem einnig voru leigjendur hjá sama leigusala. Að sögn leigjanda var mikið um partý og slæma umgengni annarra í húsinu. Leigjandi hélt því fram að hann hefði kvartað margsinnis en leigusali hafði aðeins móttekið eina kvörtun og brugðist við í kjölfarið. Leigjandi hringdi aldrei á lögregluna vegna ónæðisins og engar skriflegar kvartanir voru sendar leigusala. Leigjandinn vildi rifta leigusamningnum vegna ónæðis annarra íbúa en kærunefndin taldi að leigjandinn hefði ekki sýnt fram á að hann hefði orðið fyrir slíkum óþægindum að afnotum eða heimilisfriði hans hafi verið raskað. Leigjanda var því óheimilt að rifta leigusamningnum.

Deildu:
LINKEDIN