Réttindi og skyldur leigutaka

Ný lög voru samþykkt á Alþingi árið 2016. Lögin gilda um þá samninga sem gerðir voru eftir 22. júní 2016, en einnig er aðilum frjálst að semja svo um að breytingarnar gildi einnig um samninga sem undirritaðir voru fyrir þann tíma. 

Hér að neðan má finna upplýsingar um helstu reglur sem gilda um leigusamninga eftir gildistöku nýrra laga.

Afnot og umgengni

Leigusali á rétt á aðgangi að leiguhúsnæðinu ef gera þarf við það og eins á hann rétt á að sýna húsnæðið hugsanlegum leigjendum eða kaupendum þegar sex mánuðir eða minna eru eftir af leigusamningi. 

Almenna reglan
Í 8. kafla húsaleigulaga er fjallað um aðgang leigusala að leigðu húsnæði. Leigusali á rétt á aðgangi að leiguhúsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda í þeim tilgangi að láta framkvæma úrbætur á húsnæðinu og til eftirlits með ástandi þess og meðferð leigjanda á því. Hér er svo vissulega um það að ræða að aðilar leigusamnings bera gagnkvæmar tillitsskyldur gagnvart hver öðrum og því kæmi varla til álita að leigusali gæti komið í vikulegar heimsóknir til að fylgjast með umgengni leigjandans! Þá má leigusali ekki fara inn í húsnæðið nema leigjandi eða umboðsmaður hans sé viðstaddur, nema leigjandi samþykki það sérstaklega. Hér þarf því að taka inn í reikninginn að leiguhúsnæðið er heimili leigjandans og nýtur friðhelgi sem slíkt.

Um þetta er fjallað í 1. mgr. 41. gr. laganna og er hún svohljóðandi: Leigusali á rétt á aðgangi að hinu leigða húsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð. Leigusala er þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans er ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda.

Getur leitt til riftunar
Í 18. gr. laganna er fjallað um skyldu leigjanda til að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot. Ef leigjandi, þeir sem búa með honum eða gestir hans, valda tjóni á húsnæðinu og bæta ekki úr því er leigusala heimilt að láta viðgerð fara fram á kostnað leigjanda. Þegar svo háttar til er leigjanda skylt að veita leigusala og þeim sem hann kann að ráða til viðgerðarinnar aðgang að hinu leigða. Ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgangi að húsnæðinu þegar um er að ræða slíka viðgerð getur leigusali rift samningnum.

Sýning húsnæðis
Í 2 mgr. 41 gr. er svo fjallað um rétt leigusala til að sýna húsnæðið: Á sex síðustu mánuðum leigutímabils er leigusala heimilt, sbr. 1. mgr., að sýna hið leigða ákveðinn tíma á dag, þó ekki meira en tvær stundir hverju sinni, væntanlegum kaupendum eða leigjendum, en jafnan skal tilkynna slíka heimsókn með minnst eins sólarhrings fyrirvara. Við slíka sýningu húsnæðisins skal leigjandi eða umboðsmaður hans jafnan vera viðstaddur. Aðilum er þó heimilt að semja sín á milli um aðra tilhögun.

Í hvað má nýta húsnæðið?
Í 6. kafla húsaleigulaga er fjallað um afnot leiguhúsnæðis:

  1. gr. Óheimilt er leigjanda að nota leiguhúsnæði á annan hátt en um er samið í leigusamningi. Leigusali getur þó ekki borið fyrir sig frávik frá ákvæði þessu sem ekki hafa þýðingu fyrir hann eða aðra þá sem í húsinu búa eða starfa.
  2. gr. Leigjanda er óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu skriflegu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum.

Skriflegt samþykki leigusala skal jafnframt liggja fyrir áður en leigjandi setur upp fastar innréttingar eða annað þess háttar fylgifé. Hið sama á við hyggist leigjandi skipta um læsingar á húsnæðinu.

 

Yfirleitt kemur skýrt fram á leigusamningi ef hann er gerður um íbúðarhúsnæði en leigjandi verður að halda sig við þá notkun leiguhúsnæðis sem samið var um. Það þýðir þá vitaskuld að leigjandi hyggst nýta húsnæðið til íbúðar fyrir sig og fjölskyldu sína. Ef leigjandi rekur einhvers konar minni háttar starfsemi á heimili sínu, eins og t.a.m. daggæslu fyrir börn væri þó hæpið að leigusali gæti bannað það væri starfsemin innan marka laga og reglna um slíka starfsemi og væri öðrum íbúum í húsinu ekki til sérstakra óþæginda. Þannig þarf það að leigjandi íbúðarhúsnæðis noti það á annan hátt en samið er um í upphafi að hafa einhverja þýðingu fyrir leigusalann til að það teljist bannað. Leigjandi þarf svo alltaf að gæta að því að honum ber að skila húsnæðinu í sama ástandi og það var við upphaf leigutímans.

Ef leigjandi brýtur svo gegn þessu ákvæði getur það skapað leigusala rétt til að rifta samningnum en í lögunum segir ef leigjandi nýtir húsnæðið á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala.

Sjá nánar um riftun.

Umgengni leigjanda

Í húsaleigulögum segir:

  1. gr. Leigjandi skal í hvívetna fara með leiguhúsnæðið á þann hátt sem samræmist góðum venjum um meðferð húsnæðis og fyrirhuguðum notum þess.

Leigjandi skal án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnast lagfæringar eða viðhalds.

  1. gr. Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.

Leigjandi skal fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði.

Hafi umgengnisreglur verið settar í fjöleignarhúsi er leigjanda skylt að fara eftir þeim, enda skal kynna leigjanda slíkar reglur.

 

Leigusali getur öðlast rétt til að rifta samningi gæti leigjandi ekki að því að góð regla og umgengni haldist í eigninni, en þarf þó vitaskuld að gæta að formreglum laganna og senda áminningu.

Sjá mál nr. 23/2009 fyrir kærunefnd húsamála: Leigusali rifti samningi á grundvelli þess að leigjandi hefði ítrekað valdið öðrum íbúum truflunum með gestagangi drukkins fólks, reykingum, o.fl. Leigjandinn taldi hins vegar að riftunin hefði verið ólögmæt og leitaði til nefndarinnar vegna þess. Þar sem mikill ágreiningur var um málsatvik, og meðal annars þótti ekki sannað að leigjandinn hefði verið áminntur um að sjá til þess að góð regla og umgengni héldist í hinu leigða húsnæði, féllst nefndin á það með leigjanda að óheimilt hefði verið að rifta samningnum.

Umgengni annarra

  1. mgr. 30. gr. Leigusala er skylt að hlutast til um að aðrir þeir sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði er í fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti ákvæða þessa kafla á þann veg að hagsmunir leigjanda séu tryggðir.

 

Samkvæmt þessu er gert ráð fyrir að leigjendur leiti til leigusala valdi aðrir íbúar í húsinu ónæði eða brjóti gegn reglum laga um fjöleignarhúsa. Þetta er eðlileg regla þar sem eigandi húsnæðis/leigusali á aðild að húsfélagi en leigjandi ekki og því er auðveldara fyrir leigusalann að koma á framfæri kvörtunum og knýja á um úrræði í samræmi við lög um fjöleignarhús. Húsfundur getur þó heimilað leigjendum að sækja fundi um málefni húsfélags, en þeir hafa hvorki atkvæðis- né tillögurétt. Er þetta því mjög eðlileg regla og ættu leigjendur að gera leigusala skriflega viðvart telji þeir sig verða fyrir óþægindum vegna annarra íbúa. Vanræki leigusali að bregðast við getur það svo skapað leigjanda rétt til riftunar, sjá nánar um riftun leigjanda. Mál sem varða umgengni leigjanda hafa svo nokkrum sinnum komið fyrir kærunefnd húsamála. Rétt er að árétta að leigjandi getur ekki rift samningi vegna umgengni annarra nema hafa fyrst kvartað við leigusala, sjá hér mál 2/2009 fyrir kærunefndinni: Leigjandi taldi sig verða fyrir miklu ónæði og óþægindum af völdum nágranna sinna sem einnig voru leigjendur hjá sama leigusala. Að sögn leigjanda var mikið um partý og slæma umgengni annarra í húsinu. Leigjandi hélt því fram að hann hefði kvartað margsinnis en leigusali hafði aðeins móttekið eina kvörtun og brugðist við í kjölfarið. Leigjandi hringdi aldrei á lögregluna vegna ónæðisins og engar skriflegar kvartanir voru sendar leigusala. Leigjandinn vildi rifta leigusamningnum vegna ónæðis annarra íbúa en kærunefndin taldi að leigjandinn hefði ekki sýnt fram á að hann hefði orðið fyrir slíkum óþægindum að afnotum eða heimilisfriði hans hafi verið raskað. Leigjanda var því óheimilt að rifta leigusamningnum. 

Ástand leiguhúsnæðis

Í húsaleigulögum segir eftirfarandi um það í hvernig ástandi húsnæði skuli vera við afhendingu:

Leiguhúsnæði skal, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Húsnæðið skal við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og heimilistæki sem teljast fylgifé húsnæðis í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir, reykskynjari og slökkvitæki. Þá skal leiguhúsnæði að öðru leyti fullnægja kröfum um brunavarnir sem fram eru settar í lögum og reglugerðum. Húsnæði, sem leigt er til íbúðar, skal fylgja það fylgifé sem var til staðar við sýningu þess sé eigi sérstaklega um annað samið.

Ef hið leigða húsnæði er ekki í samræmi við þetta þegar leigjandi tekur við því er svo nauðsynlegt fyrir leigjanda að kvarta sem fyrst skriflega en í lögunum segir:

Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu. Leigjandi skal gera leigusala skriflega grein fyrir göllum sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var.

Þessi atriði komu til skoðunar fyrir kærunefnd húsamála í máli nr 7/2008:
Leigjendur kröfðust þess að ráðist yrði í frágang á lóð og bílskúr leiguhúsnæðisins en auk þess að leiga yrði lækkuð frá upphafi leigutíma og fram að lagfæringum. Nefndin hafnaði öllum kröfum leigjenda á grundvelli þess að þeir hefðu ekki borið sig rétt að við kvartanir vegna ástands húsnæðisins. Þannig lægi ekkert fyrir um það hvort leigjendur hefðu kvartað skriflega innan mánaðar frá afhendingu.

Það er því afar mikilvægt fyrir leigjendur að fylgja formreglum laganna og kvarta sem fyrst, skriflega, telji þeir eitthvað athugavert við ástand eignarinnar þegar þeir taka við henni. Ef t.a.m. frágangur íbúðar er óásættanlegur, eða eldavél sem var í eigninni við sýningu hennar fylgir ekki með eigninni við afhendingu er um að ræða atriði sem leigjanda ættu að vera strax ljós. Gæti hann þess ekki að kvarta innan 4 vikna er hins vegar litið svo á að hann sætti sig við eignina. Komi gallar í ljós síðar á leigutímanum er þó vitaskuld hægt að kvarta, en þarf þarf þó að gera innan 14 daga frá því gallanna verður vart.

Ef ástand húsnæðis er þannig að það er óhæft til fyrirhugaðra nota fellur leigusamningur úr gildi, en umfjöllun um það atriði má sjá hér.

Hvað svo?

Leigjandi þarf að senda kvörtun sína til leigusala skriflega. Fyrir öllu er að leigjandi geti sýnt fram á að hann hafi sent kvörtun sína.

Eftir að leigjandi hefur kvartað ber leigusala svo skylda til að bregðast við en í húsaleigulögum segir:

Hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. eða 2. mgr. 16. gr. er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Úttektaraðili metur lækkun leigunnar skv. 3. mgr. óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

Þetta þýðir ekki að leigjandi geti ákveðið að hætta að greiða leigu vegna annmarka á húsnæðinu heldur er mjög mikilvægt að fylgja ákvæðum laganna og leita samþykkis úttektaraðila, bæði ef leigjandi hyggst sjálfur bæta úr annmörkum á húsnæðinu og eins vilji hann krefjast lækkunar á leigu vegna annmarkanna.

Í húsaleigulögum er m.a. kveðið á um að leiguhúsnæði skuli við afhendingu vera hreint og í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi, sumsé íbúðarhæft. Telji leigjandi að húsnæðið sé ekki í viðunandi ástandi skal hann svo skýra leigusala skriflega frá því innan 4 vikna frá afhendingu. Í sumum tilvikum getur svo komið til að húsnæði verði óíbúðarhæft áður en leigjandi tekur við því og fellur þá leigusamningurinn úr gildi. Reikna má með að nokkuð mikið verði að koma til, enda á leigusali almennt rétt á að bæta úr ágöllum sem leigjandi telur vera á eigninni. Það er svo leigjandinn sem þarf að sýna fram á að íbúð sé ekki í þannig ástandi að hægt sé að búa í henni.

Slík mál hafa komið fyrir kærunefnd húsamála:

Í máli nr. 2/2008 voru atvik þau að maður hafði tekið stúdíóíbúð á leigu til eins árs, en þegar samningurinn var gerður var hún langt frá því að vera tilbúin, m.a. var hvorki eldunaraðstaða né rennandi vatn í íbúðinni. Þegar kom að því að flytja inn var íbúðin þó ekki enn tilbúin, salerni verið ótengt, engin eldavél til staðar og ekkert rennandi vatn í íbúðinni. Eftir að hafa haft umráð íbúðarinnar í þrjár vikur og kvartað við leigusala, rifti leigutaki því samningnum og flutti út. Jafnframt fékk hann starfsmenn félagsþjónustu sveitarfélagsins til að skoða íbúðina og lá fyrir staðfesting þeirra um ástand húsnæðisins. Kærunefndin komst því að þeirri niðurstöðu að leigutaka hefði verið rétt að rifta samningnum og að leigusala bæri að endurgreiða honum alla leigufjárhæðina.

Í máli nr. 2/2010 hafði fjölskylda tekið á leigu íbúð til eins árs. Stuttu eftir að flutt var í húsnæðið fór fjölskyldan að finna fyrir kláða og útbrotum og þurfti að leita læknisaðstoðar vegna þessa. Í ljós kom að veggjalús, sem erfitt er að útrýma, var í íbúðinni, og að eitrunarferlið tæki nokkurn tíma. Starfsmenn heilbrigðisnefndar skoðuðu íbúðina og að mati þeirra uppfyllti íbúðin ekki kröfur um hollustuhætti meðan veggjalús fyndist í henni. Það var álit kærunefndarinnar að líta yrði svo á sem lúsin hefði verið til staðar þegar í upphafi leigutíma og að hið leigða husnæði hefði því verið óíbúðarhæft frá upphafi og samningur aðila því fallinn úr gildi. Var leigusala því gert að endurgreiða leigu vegna þess tíma sem fjölskyldan dvaldi í eigninni.

Í máli nr. 50/2017 gerðu aðilar með sér ótímabundinn leigusamning um íbúðarhúsnæði. Eldur kom upp í íbúðinni sem gerði hana óíbúðarhæfa. Leigjandi rifti því leigusamningi á grundvelli 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga en leigusali endurgreiddi ekki fyrirframgreiddri leigu að fjárhæð 320.000 kr. Kærunefnd húsamála lagði mat á vettvangsskýrslu lögreglustjóra og rannsóknarskýrslu Mannvirkjastofnunar og komst að þeirri niðurstöðu að upptök eldsins mátti rekja til leigjanda eða aðila á hans vegum. Hvíldi því sönnunarbyrðin á leigjanda að sanna hið gagnstæða. Sú sönnun tókst ekki og því var riftun leigjanda talin ólögmæt og bar honum að bæta leigusala það tjón sem leiddi af vanefndum hans. Niðurstaða málsins var því sú að leigusala bar ekki að endurgreiða fyrirframgreidda leigu.

Leigusamningur

Um húsaleigusamninga gilda lög nr. 36/1994.

Í lögunum segir m.a. að samningar um leigu á húsnæði skuli vera skriflegir. Ef skriflegur samningur er ekki gerður er munnlegur samningur þó alveg gildur og teljast aðilar þá hafa gert ótímabundinn leigusamning. Lögin gilda því jafnt um munnlega og skriflega samninga. Hins vegar er sjálfsagt og eðlilegt að hafa samninga sem eru jafnmikilvægir og samningar um húsaleigu alltaf skriflega. Það er líka skilyrði fyrir því að hægt sé að þinglýsa samningi að hann sé skriflegur. Hægt er að nálgast stöðluð samningseyðublöð á heimasíðu velferðarráðuneytisins.

Þegar um leigu á íbúðarhúsnæði er að ræða eru lögin ófrávíkjanleg (hvenær gilda húsaleigulögin). Það er þannig óheimilt að semja um að leigjandi taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin kveða á um. Væri í leigusamningi kveðið á um að leigjandi gefi eftir einhver réttindi sín samkvæmt lögunum yrði slíku samningsákvæði því væntanlega vikið til hliðar.

Þó er í lögunum að finna nokkur atriði sem heimilt er að semja sérstaklega um og því ekki óeðlilegt að fjallað sé sérstaklega um þau atriði í leigusamningum. Þessi atriði eru sérstaklega tiltekin á staðlaða samningseyðublaðinu en þau eru helst eftirfarandi:

  • Heimilt er að semja um að leigufjárhæð breytist með ákveðnum hætti á leigutímanum.
  • Ef gerður er tímabundinn leigusamningur þá fellur hann úr gildi á tilsettum tíma og almennt er ekki hægt að segja honum upp á leigutímanum. Þó er heimilt að semja um að slíkum samningi megi segja upp, með a.m.k. þriggja mánaða uppsagnarfresti, á grundvelli sérstakra forsendna en þær þarf þá að tilgreina sérstaklega í leigusamningi.
  • Í lögunum er fjallað sérstaklega um hvernig viðhaldi á leiguíbúð skuli háttað – þ.e. hvaða atriði leigjandi eigi að sjá um og hvaða atriði leigusali eigi að sjá um. Það er þó heimilt að semja um að leigjandi taki að sér meira viðhald á eigninni en honum er skylt samkvæmt lögum. Ekki er gerð krafa um að leigufjárhæð muni lækka samhliða því þegar leigjandi sinnir viðhaldi sem annars leigusali hefði átt að sinna. Þannig geta aðilar samið um að leigjandi taki að sér að mála leiguhúsnæði annað hvort á miðju leigutímabili eða að loknum leigutíma. Vilji aðilar semja um aðra tilhögun en segir í lögunum þarf að koma nákvæmlega fram í samningi hvað leigjandi tekur að sér að gera í tengslum við viðhald eignarinnar.
  • Í lögunum er sérstaklega fjallað um það hvernig rekstrarkostnaður vegna leiguíbúðar skuli skiptast milli leigjanda og leigusala. Heimilt er að semja um aðra skiptingu ef aðilar vilja en það þarf þá að koma skýrt fram í samningnum hvernig þessi kostnaður eigi að skiptast.

 

Telji væntanlegir leigjendur að eitthvað sé athugavert við leigusamninginn eða vilji þeir fá frekari skýringar á einstökum ákvæðum samnings er sjálfsagt að taka samninginn heim fyrir undirskrift og láta annan aðila lesa hann yfir.

Breytingar hafa orðið á 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga. Sú grein laganna hefur hingað til veitt ákveðna heimild til þess að semja sig frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna við vissar aðstæður. Sumir töldu regluna vera opna heimild til þess að víkja frá húsaleigulögum, en svo var ekki. Þess vegna hefur reglan nú verið gerð skýrari og á hún einungis við þegar um er að ræða áfangaheimili eða útleigu til námsmanna á vegum aðila sem er ekki rekinn í hagnaðarskyni. Núna geta til dæmis stúdentagarðar sett ákveðnar forsendur fyrir útleigu og samið framhjá vissum þáttum laganna, eins og varðandi uppsagnarfrest á tímabundnum samningum án þess að sérstakar forsendur þurfi til.

Ný grein kemur inn sem veitir lögaðilum sem standa í útleigu án þess að slíkt sé gert í hagnaðarskyni heimild til þess að setja sérstök skilyrði fyrir leigunni. Þau skilyrði þurfa þó að vera lögmæt og málefnaleg. Þetta var gert til þess að koma til móts við t.d. Félagsbústaði sem leigja aðeins fólki sem uppfyllir ákveðin skilyrði og fara fram á að húsaleigubætur séu greiddar beint til Félagsbústaða o.s.frv. Aðilar eins og til dæmis Félagsstofnun Stúdenta geta þannig sett það skilyrði að leigutaki sé í námi við Háskóla Íslands eða að segja megi upp tímabundnum húsaleigusamningum ef nemandi skilar ekki tilskildum námsárangri (þrátt fyrir að slíkt teljist e.t.v. ekki nægilega sérstök forsenda samkvæmt 58. gr. húsaleigulaga).

Ekki er heimilt að fara fram á fyrirframgreiðslu leigu nema fyrir þann mánuð sem er að fara í hönd, sbr. 34. gr. húsaleigulaga. Þannig getur leigusali ekki lengur farið fram á að leigjandi greiði til dæmis þrjá mánuði fyrirfram, heldur þyrfti leigusali að fara fram á að leigjandi greiði tryggingarfé sem nemur þriggja mánaða leigugreiðslum og að leigugreiðslur séu alltaf greiddar einn mánuð fyrirfram, eins og lög gera ráð fyrir.

Munur á tryggingarfé og fyrirframgreiðslu
Fyrirframgreiðsla leigu er ekki tryggingarfé. Sérstaklega er fjallað um tryggingarfé í 40. gr. húsaleigulaga og lesa má um það hér. Algengt er að samið sé um að leigjandi greiði ákveðinn fjölda mánaða fyrirfram við upphaf leigutíma. Það er því munur á fyrirframgreiðslu og tryggingarfé sem felst einnig í því að fyrirframgreiðsla er greidd til leigusala og verður eign hans, en leigjandi öðlast leigurétt í staðinn.

Hvað eru húsnæðisbætur?

  • Markmið húsnæðisbóta er að lækka húsnæðiskostnað efnaminni leigjenda með greiðslu húsnæðisbóta vegna leigu á íbúðarhúsnæði.
  • Íbúðalánasjóður annast afgreiðslu húsnæðisbóta.
  • Húsnæðisbætur eru mánaðarlegar greiðslur sem greiðast til umsækjanda og skulu ákvarðaðar og reiknaðar úr miðað við grunnfjárhæðir sem miðast við fjölda heimilismanna, að teknu tilliti til tekna.

 

Hverjir eiga ekki rétt á húsnæðisbótum?

Húsnæðisbætur verða ekki veittar:

  1. teljist umsækjandi eða aðrir þeir sem umsækjandi tilgreinir sem heimilismenn í umsókn þegar til heimilismanna í öðru íbúðarhúsnæði, sbr. þó 3. mgr. 10. gr., samkvæmt samþykktri umsókn um húsnæðisbætur,
  2. vegna húsnæðis sem ætlað er til annarra nota en íbúðar en leigt er til íbúðar að öllu leyti eða hluta,
  3. vegna leigu á hluta íbúðarhúsnæðis, svo sem vegna leigu á einstökum herbergjum, sbr. þó 11. gr.,
  4. njóti einhver heimilismanna réttar til vaxtabóta,
  5. þegar einhver heimilismanna er eigandi viðkomandi íbúðarhúsnæðis; hið sama á við þegar eigandi íbúðarhúsnæðisins er lögaðili, enda hafi heimilismaður, maki hans eða sambúðarmaki þar ráðandi stöðu vegna eignar- eða stjórnunaraðildar; einstaklingur telst hafa ráðandi stöðu í þessu sambandi ef hann einn eða ásamt maka, sambúðarmaka, börnum, foreldrum, systkinum, öðrum nákomnum ættingjum eða heimilismanni, einum eða fleiri, á samtals 50% hlut eða meira í viðkomandi lögaðila,
  6. þegar húsnæðisbætur eru þegar greiddar vegna sama íbúðarhúsnæðis.

Finna má undanþágur frá þessum skilyrðum í 10. gr. laga um húsnæðisbætur.

Hvernig er sótt um húsnæðisbætur?

  • Unnt er að sækja um húsnæðisbætur rafrænt með einföldum hætti á vef húsnæðisbóta husbot.is. Umsókn þurfa að fylgja ýmis fylgigögn en þar má finna allar frekari upplýsingar um húsnæðisbætur.
  • Upphæð húsaleigubóta er hægt að reikna hér, sjá: reikniforrit.

 

Tenglar:

Frekari upplýsingar af heimasíðu velferðarráðuneytisins
Lög um húsnæðisbætur. 
Upplýsingar af heimasíðu Sambands íslenskra sveitarfélaga
Upplýsingar á heimasíðu Reykjavíkurborgar. 
Upplýsingar á heimasíðu Kópavogsbæjar
Upplýsingar á heimasíðu Akureyrarbæjar
Umsóknareyðublað um húsnæðisbætur, í sumum tilvikum hafa þo sveitarfélög, t.a.m. Reykjavíkurborg útbúið sérstök eyðublöð.

Sjá einnig álit kærunefndar húsamála og úrskurðarnefnd velferðarmála

Í 1. gr. húsaleigulaga er fjallað um það hvers konar samninga lögin gilda um:

  1. gr. Lög þessi gilda um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis.

Ljóst er af þessu að um leigu, en ekki lán, þarf að vera að ræða. Komi einhver greiðsla fyrir afnotin, hvort sem greiðslan felst í peningagreiðslu, vinnuframlagi eða öðrum gæðum sem leigjandi lætur af hendi er um leigu að ræða. Leiga er þannig tvíhliða samningur þar sem báðir aðilar láta eitthvað  af hendi, leigjandinn greiðir fyrir að dvelja í húsnæðinu. Lán á húsnæði, t.a.m. þegar eigandi húsnæðis leyfir ættingjum sínum að búa þar endurgjaldslaust, og án þess að þeir leggi vinnu eða annað að mörkum í staðinn, mundi hins vegar falla utan við lögin. Nánari upplýsingar um framleigu er að finna hér.

  • Lögin gilda bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og til annarra nota gilda um slíka samninga ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði. Ákvæði laganna, sem fjalla samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði, gilda um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði.

 

Munurinn á þessu tvennu felst væntanlega helst í því að húsaleigulögin eru frávíkjanleg þegar kemur að atvinnuhúsnæði. Þannig er aðilum slíks samnings heimilt að semja um frávik frá lögunum og lögin gilda bara um leigu á slíku húsnæði að því leyti sem ekki er samið um annað, en um þetta er fjallað í 2. gr. laganna. Hins vegar er ekki heimilt að semja um leigu á íbúðarhúsnæði þannig að leigjandi öðlist minni rétt og taki á sig meiri skyldur en lögin kveða á um, sjá nánari umfjöllun hér.

Lögin gilda enn fremur um afnot húsnæðis samkvæmt vinnusamningi eða viðauka við slíkan samning.

Ef leiga á húsnæði er þannig hluti af ráðningarsamningi eða starfskjörum gilda lögin einnig um slíka samninga. Ákveðin ákvæði laganna geta þó falið í sér að örlítið aðrar reglur gilda um leigusamninga sem eru hluti af starfskjörum leigjanda, þannig gildir forgangsréttur leigjanda t.a.m. ekki um slíka samninga og slíkum samningi lýkur einnig án sérstakrar uppsagnar ef leigjandi lætur af starfanum.

  • Lögin gilda þótt endurgjaldið skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum, svo sem með vinnuframlagi.
  • Sé um að ræða samninga sem með öðru fjalla um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi þá gilda lögin um þá að því tilskildu að sá þáttur sé meginatriði þeirra.
  • Fjalli samningur enn fremur um land sem nýta á í tengslum við afnot af húsnæði skal fara um slíkan samning samkvæmt lögum þessum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða.
  • Lög þessi gilda ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína. Þá gilda ákvæði laga þessara ekki um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði, þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma.

 

Lögin gilda þannig t.a.m ekki um leigu stéttarfélaga á orlofshúsum til félagsmanna sinna, en væntanlega eru slíkir samningar algengasta tegund skammtímaleigusamninga. Um slíka samninga gilda því leiguskilmálar viðkomandi félags, og svo vitaskuld svipuð sjónarmið og gilda um leigu almennt, þ.e. leigutaki á rétt á að fá eignina afhenta í umsömdu ástandi og þarf í staðinn að greiða fyrir afnotin og ganga vel um hið leigða. Þetta er þó undantekningarregla, og ekki dugir fyrir leigusala að semja sig undan lögunum með því að gera vikusamninga við leigjendur sína sem hann endurnýjar svo aftur og aftur. Þannig er ekki nóg að leigugjaldið sé miðað við viku í senn heldur þarf líka að vera um raunverulega skammtímaleigu að ræða. Þetta þyrfti að skoða í hverju tilviki, en telja verður að íbúð sem leigjandi hefur t.a.m. búið í í 3-4 mánuði falli undir lögin jafnvel þó alltaf sé greidd leiga fyrir eina viku í senn, og aðilar geri ekki sérstakan samning til lengri tíma.

  • Loks gilda lög þessi ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérstakar reglur gilda um samkvæmt öðrum lögum.

Leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna hefur fengið margar fyrirspurnir varðandi skyldur leigjenda við lok leigusamnings, varðandi tryggingar og rétt leigjanda til afsláttar þegar afnot hans af íbúðinni skerðast vegna viðgerða eða viðhalds af hálfu leigusala.

Leigjandi látinn sjá um almennt viðhald á íbúð
Samkvæmt IV. kafla húsaleigulaga er leigjanda skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og ber hann ábyrgð á öllum þeim skemmdum sem hann, eða aðrir á hans vegum, valda. Við þær aðstæður skal leigjandi sjá um að bæta úr tjóninu. Það er hins vegar leigusali sem annast almennt viðhald á íbúðinni. Þannig á leigusali að sjá um allt annað viðhald en það sem telst vera skemmdir af völdum leigjanda. Leigusali á þannig að sjá um málun húsnæðis, endurnýjun gólfefnis og að laga annað sem slitnar með hæfilegu millibili. Undantekningar frá þessu eru þó hvað varðar smáhluti, eins og viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu.

Réttur leigjanda til afsláttar frá leigugjaldi
Öll viðgerðar- og viðhaldsvinna af hálfu leigusala á að fara fram eins fljótt og mögulegt er. Leigusali verður að framkvæma hana þannig að sem minnst röskun verði fyrir leigjanda. Ef viðhaldsvinna af hálfu leigusala hefur í för með sér skert afnot fyrir leigjanda þá á leigjandi rétt á hlutfallslegum afslætti miðað við hin skertu afnot. Ef aðilar geta ekki sætt sig við ákveðna prósentutölu þá er hægt að leita til úttektaraðila sem ákveður þá hæfilegan afslátt. Það eru ekki gerðar neinar kröfur til sérfræðiþekkingar úttektaraðila í húsaleigulögum. Það verður að gera ráð fyrir því að leigusali og/eða leigutaki þurfi að finna einhvern sem er fróður um þau málefni sem um ræðir hverju sinni. Ákvörðun hans má síðan bera undir kærunefnd húsamála. 

Það hefur borið á því að samið sé svo um að leigjandi eigi engan rétt á afslætti vegna skertra afnota eða þá að samið sé um að sá réttur sé ekki til staðar fyrr en eftir 7 daga af skertum afnotum. Þar sem húsaleigulögin kveða á um lágmarksrétt og eru að meginreglunni til ófrávíkjanleg þegar kemur að íbúðarhúsnæði, þá verður að telja svona ákvæði óbindandi fyrir aðila. Leigjendur eiga því rétt á þeim afslætti sem annars væri ákveðinn þrátt fyrir að samningur kveði mögulega á um annað.

Leigjandi látinn sjá um málun íbúðar við lok leigusamnings 
Það er alls ekki óalgengt að í samningi aðila um íbúðarhúsnæði séu ákvæði um að leigjandi skuli sjá um að mála íbúðina áður en henni er skilað. Eins og kemur fram hér að ofan á leigusali að sjá um allt viðhald. Af því leiðir einfaldlega að leigusali á að sjá um að mála veggi íbúðarinnar þegar nýr leigjandi flytur inn. Einnig á leigusali að sjá um viðhald á íbúðinni með hæfilegu millibili, þ.e. mála veggi hennar o.s.frv. Hafa skal þó í huga að í húsaleigulögum er heimild til þess að semja svo um að leigjandi taki að sér að mála íbúðina og sinna öðru viðhaldi. Það verður þó að gerast með þeim hætti að leigjandi fái þá afslátt af leiguverðinu í staðinn. Leigjandi á þannig ekki að mála íbúðina þegar hann skilar henni af sér nema veggir íbúðarinnar séu á einhvern hátt skaddaðir eftir leigjanda eða ef samið hefur verið sérstaklega um þá skyldu gegn því að afsláttur sé gefinn af leigugjöldum.  Sem dæmi um tilvik þar sem eðlilegt er að leigjandi sjái um málun vegna skemmda mætti nefna vegg sem væri með mörgum götum eftir hillur og upphengt sjónvarpstæki. Það væri e.t.v. eðlilegt að leigjandi lagfæri slík göt og máli yfir veggi sem líta þannig út. Veggi sem eru í eðlilegu ástandi og eðlilega slitnir miðað við leigutíma ætti leigjandi ekki að þurfa að mála.

Leigusali vill ljúka samningi fyrir lok samningstíma
Þegar um er að ræða tímabundna leigusamninga er uppsagnarfrestur í raun ekki til staðar. Þeir taka gildi á ákveðnum degi og þeim lýkur á fyrirfram ákveðnum degi. Slíkum samningi verður ekki sagt upp á leigutímanum nema til staðar séu sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem eru þá einnig sérstaklega tilgreind í leigusamningi. Þessar forsendur, atvik eða aðstæður þurfa að vera þess eðlis að eðlilegt sé að samningi sé slitið – eins og til dæmis andlát annars aðilans o.s.frv. Kærunefnd húsamála hefur til dæmis talið sölu húsnæðis ekki vera nægilega sérstaka ástæðu. Þegar forsendur, atvik eða aðstæður eru nægilega sérstök og tiltekin í samningi aðila er uppsagnarfrestur hins vegar að minnsta kosti þrír mánuðir. 

Þegar leigusamningar eru ótímabundnir er reglan sú að þeir beri 6 mánaða uppsagnarfrest nema um sé að ræða útleigu af hálfu lögaðila sem hefur staðið yfir í lengri tíma en 12 mánuði á grundvelli ótímabundins samnings. Við þær aðstæður er uppsagnarfrestur af hálfu leigusala 12 mánuðir.

Oft er fólk í samningssambandi tregt við að hafa hluti skriflega, mörgum finnst skriflegar tilkynningar bera vott um einhvers konar leiðinleg formlegheit og að nóg sé, og miklu betra til að hafa allt í vinsemd, að hafa öll samskipti munnleg.

Samkvæmt húsaleigulögum er þó oft skylt að senda skriflegar tilkynningar, t.a.m. ef samningi er sagt upp eða kvartað er vegna ástands húsnæðis. Fyrir breytingu á húsaleigulögum árið 2016 var hægt að tilkynna um þau atriði sem leigjandi vildi að leigusali myndi laga með munnlegum hætti en nú hefur það ekki lengur gildi. Þó verður að hafa í huga að í mörgum tilfellum var einungis um ,,orð gegn orði” að ræða og ef leigusali kannaðist ekki við að hafa fengið munnlega tilkynningu gat leigjandi ekki sannað það með neinum hætti að samtal hafi átt sér stað. Af þeim sökum hefur lögunum nú verið breytt þannig að tilkynningar verði að vera skriflegar, til þess að bæta sönnunarstöðu aðila ef á reynir. Þá er ekki nóg að tilkynningar og samningar milli aðila séu skriflegir, þeir þurfa líka að vera skýrir.

Kærunefnd húsamála hefur mjög oft fjallað um vanrækslu á því að senda skriflegar tilkynningar sjá t.a.m.:

Mál nr. 1/2009: Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. janúar 2009.  Leigjandinn flutti þó aldrei inn og rifti samningnum þar sem íbúðín væri ekki í því ástandi sem ætla mætti, veggir, gluggar og gardínur kámug og skítug auk þess sem raftengi inn á baðherbergi hefði ekki verið frágengið. Leigusali féllst á að leigjandinn segði leigunni upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti en hélt því þó fram að ekkert hefði verið því til fyrirstöðu að flytja inn hinn 4 janúar. Kærunefndin byggði á því að engin úttekt hefði verið framkvæmd á húsnæðinu og eins því að engar skriflegar áskoranir væru til staðar frá leigjanda um að leigusali bætti úr annmörkum á húsnæðinu Var það því niðurstaða nefndarinnar að leigjanda bæri að greiða þriggja mánaða uppsagnarfrest.

Mál nr. 7/2008: Leigjendur kröfðust þess að ráðist yrði í frágang á lóð og bílskúr leiguhúsnæðisins en auk þess að leiga yrði lækkuð frá upphafi leigutíma og fram að lagfæringum. Nefndin hafnaði öllum kröfum leigjenda á grundvelli þess að þeir hefðu ekki borið sig rétt að við kvartanir vegna ástands húsnæðisins. Þannig lægi ekkert fyrir um það hvort leigjendur hefðu kvartað skriflega innan mánaðar frá afhendingu. Auk þess væri skýrt fjallað um það í húsaleigulögum hvernig fara skyldi með kröfur leigjenda af þessu tagi.

Á heimasíðu velferðarráðuneytisins  er að finna sýnishorn af ýmsum tilkynningum sem fara milli aðila leigusamnings og er leigjendum ráðlagt að styðjast við þau hvað texta varðar en hægt er að senda tilkynningar t.a.m með rekjanlegum tölvupósti eða ábyrgðarpósti. Ef skrifleg orðsending er send með tryggilegum og sannanlegum hætti er það nóg til þess að hún hafi áhrif jafnvel þó móttakandi tilkynningarinnar vilji meina að hún hafi aldrei borist honum.

Þegar íbúðir eru leigðar eru oftar en ekki miklir hagsmunir í húfi fyrir bæði leigjanda og leigusala. Það er algengt að leigusalar fari fram á að fyrir upphaf leigutíma séu háar fjárhæðir afhentar til viðbótar sjálfri leigunni, þá í formi tryggingar eða sem fyrirframgreiðsla. Í langflestum tilvikum fara samningar fram eftir að leigjandi hefur fengið að skoða íbúðina og miðast leiguverð yfirleitt einmitt við ástand íbúðarinnar auk annarra atriða. Það er mjög áhættusamt að gera húsaleigusamning vegna íbúðar sem leigjandi hefur ekki fengið að skoða og enn hættulegra að greiða leigugreiðslur áður en samningur hefur verið gerður og íbúðin skoðuð gaumgæfilega. Hér verður fjallað um nokkur atriði sem leigjendur verða að hafa í huga áður en samningar eru gerðir vegna íbúðarhúsnæðis og leigugreiðslur afhentar leigusala. Borið hefur á því að aðilar þykjast hreinlega eiga íbúðir og auglýsi þær sem sínar, án þess að eiga nokkuð tilkall til þeirra. Oftar en ekki eru ljósmyndir af umræddum íbúðum teknar af veraldarvefnum og íbúðirnar stundum ekki einu sinni á Íslandi.

Er leigusali virkilega eigandi íbúðarinnar?
Það er alltaf gott að hafa vaðið fyrir neðan sig og með því að athuga hvort umræddur leigusali sé raunverulega þinglýstur eigandi íbúðarinnar er hægt að koma í veg fyrir að viðkomandi sé að koma fram á fölskum forsendum.

Er íbúðin í raun og veru á Íslandi?
Í mörgum tilvika eru leigjendum sendar ljósmyndir af íbúðum áður en þeir greiða leigugreiðslur til leigusala. Þessar ljósmyndir geta oftar en ekki komið upp um svik þar sem þær eru stundum þess eðlis að engar líkur séu á að umrædd íbúð sé á Íslandi. Þetta má til dæmis leiða af hönnun íbúðarinnar og e.t.v. staðsetningu hennar miðað við ljósmyndir þar sem sést út um glugga o.fl. Það er einnig mikilvægt að fá alltaf nákvæmt heimilisfang íbúðarinnar og geta þannig athugað hvort íbúðin sé yfir höfuð til og í íbúðarhæfu ástandi. Borið hefur á því að leigjendur hafi verið að greiða leigu fyrir íbúðir sem eru enn á byggingarstigi og í sumum tilvikum hefur einungis byggingargrunnur verið til staðar.

Er leiguverðið raunhæft?
Það verð sem leigusali setur upp fyrir auglýsta íbúð getur í einhverjum tilvikum gefið tilefni til frekari athugunar. Ef auglýst er t.d. 130 fermetra íbúð á 100.000 kr., þá er líklegt að auglýsingin sé einfaldlega of góð til að vera sönn. Í einu tilviki hafði erlendur maður auglýst íbúð með þeim hætti og sagðist vera orðinn of aldraður til þess að geta hagnýtt sér íbúð sína á Íslandi. Þess vegna þyrfti hann að leigja hana og vildi hann ekki leigja hana of hátt í von um að fá góða leigjendur. Þegar málið var skoðað betur kom í ljós að umræddur aðili var svikari og hafi hann auglýst sömu íbúðina á ótal vefsíðum víðsvegar um heiminn. Þannig hafði hann einungis breytt ,,Íslandi“ í eitthvað annað land eftir hentisemi hverju sinni. Ljósmyndir af íbúðinni gáfu einnig tilefni til þess að efast um sannleiksgildi auglýsingarinnar.

Kemur eitthvað upp þegar maður leitar að orðalagi auglýsingar á veraldarvefnum?
Oft er hægt að athuga hvort um svik sé að ræða með því að taka heilar setningar og setja þær í leitarvélar á netinu. Þeir sem stunda svik með þessum hætti eru nefnilega yfirleitt með fleiri járn í eldinum en bara eitt og nota sömu auglýsingarnar oft og mörgum sinnum. Á veraldarvefnum eru ótal mörg svæði þar sem leigjendur, sem hafa verið sviknir, vara við slíkum aðilum og birta þar bréf eða auglýsingar í heild sinni – öðrum sem víti til varnaðar.

Að lokum
Í aðstæðum sem þeim, sem nefndar eru hér að ofan, er mikilvægt að vera meðvitaður. Ef auglýsingar eru of góðar til þess að vera sannar, þá eru það yfirleitt raunin. Það er aldrei sniðugt að greiða háar fjárhæðir án þess að hafa neitt í höndunum og ágætt að hafa í huga að aðilar sem stunda slíkt svindl þrífast oftar en ekki á neyð annarra. Það er alltaf betra að hafa vaðið fyrir neðan sig og að hafa einhverjar tryggingar fyrir því að menn séu að koma hreint til dyranna.


Er þörf á að þinglýsa leigusamningi?
Í 4. gr. húsaleigulaga kemur fram að leigusamningur um húsnæði skuli vera skriflegur. Í 10. gr. húsaleigulaga kemur fram að munnlegur leigusamningur er jafngildur skriflegum og ef aðilar hafa vanrækt að gera skriflegan leigusamning þá teljist þeir hafa gert munnlegan, ótímabundinn samning. Munnlegum samningi er að sjálfsögðu ekki hægt að þinglýsa. Það er því ekki skilyrði fyrir gildi húsaleigusamnings, hvort sem hann er munnlegur eða skriflegur, að honum sé þinglýst, en hins vegar er aðeins hægt að þinglýsa skriflegum leigusamningum. Geri aðilar skriflegan leigusamning er sá samningur að fullu gildur á milli þeirra og þarfnast hann ekki þinglýsingar. Þinglýsing leigusamnings hefur því ekki áhrif á samband leigjanda og leigusala, heldur hefur þinglýsing þann tilgang að vernda ákveðin réttindi leigjanda gagnvart þriðja manni, t.d. grandlausum kaupanda eða skuldheimtumönnum leigusala.

Hvenær er þörf á að þinglýsa leigusamningi?
Húsaleigulögin mæla fyrir um lágmarksréttindi og hámarksskyldur leigjanda. Ekki er heimilt að semja um að leigjandi taki á sig meiri skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um. Sé leigusamningur í alla staði í samræmi við húsaleigulögin, er ekki þörf á að þinglýsa slíkum samningi enda eru réttindi leigjanda samkvæmt húsaleigulögum gild gagnvart sérhverjum án þinglýsingar, þ.á.m. gagnvart kaupanda og skuldheimtumönnum. Ef hins vegar samið er um meiri réttindi leigjanda en leiðir af húsaleigulögum, þá þarf að þinglýsa slíkum samningi til þess að þau ákvæði sem mæla fyrir um meiri rétt leigjandans haldi gildi sínu gagnvart þriðja manni, t.d. gagnvart grandlausum kaupanda. Sé slíkum leigusamningi ekki þinglýst geta auknu réttindin glatast en hins vegar heldur leigjandi alltaf þeim lágmarksréttindum sem leiða af húsaleigulögum. Í slíkum tilfellum glatast ekki leigusamningurinn allur, heldur aðeins þau auknu réttindi sem þurfti að þinglýsa.

Eitt skilyrði þess að leigjandi geti sótt um húsaleigubætur er að hann geti framvísað þinglýstum leigusamning. Það er því nauðsynlegt að þinglýsa leigusamningi hyggist leigjandi sækja um húsaleigubætur.

Hver eru þessi auknu réttindi leigjanda?
Í 2. mgr. 12. gr. húsaleigulaga kemur fram að það fari eftir reglum þinglýsingalaga hvaða réttindi leigjanda, hvenær og gagnvart hverjum eru háð þinglýsingu. Af þinglýsingalögum má ráða að ef samið er um tímabundinn leigutíma sem er lengri en tvö ár þá sé nauðsynlegt að þinglýsa slíkum samningi. Einnig ef samið er um lengri uppsagnarfrest leigjanda en 6 mánuði en nauðsynlegt er að þinglýsa slíkum samningi. Ef leigjandi reiðir fram fyrirframgreiðslu fyrir lengri tíma en eitt ár er einnig nauðsynlegt að þinglýsa. Ef fjárhæð húsaleigu samkvæmt þinglýstum leigusamning er lækkuð, er einnig nauðsynlegt að þinglýsa slíkri skriflegri lækkun ef ekki er getið um hana á þinglýsta leigusamningnum. Að öðru leyti en þessu er ekki nauðsynlegt að þinglýsa leigusamningi til að ákvæði hans haldi gagnvart þriðja manni.

Leigumarkaður á Íslandi er ekki vel kortlagður og erfitt er að gera sér fulla grein fyrir hve margir eru á leigumarkaði, en talið hefur verið að um 80% landsmanna búi í eigin húsnæði. Svo virðist þó sem fleiri leiti nú á leigumarkaðinn en oft áður, bæði vegna fjárhagsþrenginga og eins vegna þess að fasteignamarkaðurinn á Íslandi hefur ekki verið sérlega stöðugur undanfarin misseri og þ.a.l. telja ýmsir að leiga sé jafnvel fýsilegri kostur en kaup.

Þjóðskrá heldur utan um fjölda þinglýstra leigusamninga, en hins vegar vinnur stofnunin engar frekari upplýsingar, eins og um stærð húsnæðis eða verð uppúr þessum samningum. Hins vegar má sjá upplýsingar um fjölda þinglýstra samninga eftir mánuðum, árum og landsvæðum á heimasíðu Þjóðskrár. Þar má sjá ákveðnar vísbendingar um fjölgun leigjenda en árið 2010 var 10.413 húsaleigusamningum þinglýst. Árið 2005 var hins vegar aðeins 5.229 samningum um húsaleigu þinglýst.

Þessar tölur segja hins vegar ekki nema hálfa söguna. Ekki er skylt að láta þinglýsa leigusamningum og helstu réttaráhrifin af þinglýsingu eru þau að viðkomandi leigjandi getur þá átt rétt á húsnæðisbótum (raunar er ekki þörf á að þinglýsa samningum um leigu íbúða í eigu sveitarfélaga til að öðlast rétt til húsnæðisbóta). Hins vegar skerðast húsaleigubætur í hlutfalli við tekjur og eignir leigjenda og þar með má telja að hvati leigutaka til að láta þinglýsa samningi fari í einhverjum tilvikum fyrir lítið.

Finna má frekari upplýsingar um húsnæðisbætur á vefsíðu Íbúðalánasjóðs.

Má því gera ráð fyrir að jafnvel þó tölfræðileg greining færi fram á þinglýstum leigusamningum yrðu niðurstöður slíkrar greiningar ónákvæmar, þar sem inn í þá tölu mundi væntanlega vanta upplýsingar úr leigusamningum sem tekjuhærri leigjendur gera, og þar með væntanlega upplýsingar um dýrari leiguíbúðir. Verður því að telja að talsvert margir leigusamningar séu í gildi án þess að opinberir aðilar hafi nokkrar upplýsingar eða vitneskju um þá samninga.

Leiguverð

Eðlilegt er að sá sem tekur eign á leigu greiði endurgjald vegna afnotanna. Í VII. kafla húsaleigulaga er fjallað um húsaleigu og tryggingar tengdar leigusamningi. Ekki er í lögunum kveðið á um hver húsaleigufjárhæðin eigi að vera, heldur er aðilum frjálst að semja um hana. Þó segir að umsamin fjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Þá segir jafnframt í lögunum að aðilum sé heimilt að semja um hvort og með hvaða hætti leiga komi til með að breytast á samningstímanum, en eitthvað er um að leigufjárhæð breytist í takt við vísitölu neysluverðs. Telja má að leiguíbúðir lúti sambærilegum lögmálum og annar varningur og að leiguverð hækki eða lækki í samræmi við aðstæður á markaði og þróun framboðs og eftirspurnar.

Víða í lögum og reglum er að finna hugtök á við „hæfilega leigu“ og „markaðsleigu“. Í lögum um íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins nr. 27/1968 er t.a.m. kveðið á um að þeim ríkisstarfsmönnum sem afnot hafa af íbúðarhúsnæði í eigu ríkisins beri að greiða ríkissjóði leigugjald vegna afnotanna og miðist það við markaðsleigu. Í reglugerð nr. 480/1992 sem sett var á grundvelli laganna segir svo að húsaleiga sé 5% af brunabótamati hins leigða húsnæðis.

Þá er í lögum um nauðungarsölu nr. 90/1991 kveðið á um að einstaklingur sem missir húsnæði sitt á nauðungarsölu skuli halda afnotum af húsnæðinu í allt að tólf mánuði eftir söluna gegn greiðslu hæfilegrar húsaleigu. Í lögunum sjálfum eða greinargerð með þeim er ekki að finna neinar leiðbeiningarreglur varðandi það hvernig finna skuli hina hæfilegu húsaleigu, en í raun mun oft miðað við að greidd sé mánaðarleg leiga sem samsvarar 0,5% af fasteignamati viðkomandi eignar.

Samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál er eitt af verkefnum Íbúðalánasjóðs að leigja út eða fela öðrum að annast leigumiðlun á húsnæði sem sjóðurinn hefur yfirtekið á nauðungaruppboðum. Samkvæmt reglugerð nr. 7/2010 skal leiguverð vera fyrirliggjandi meðalleiguverð á viðkomandi markaðssvæði og byggt á upplýsingum frá sveitarfélögum, leigumiðlurum og leiguíbúðafélögum á viðkomandi markaðssvæði. Þegar eignir í eigu Íbúðalánasjóðs eru leigðar út á grundvelli laga um nauðungarsölu mun þó miðað við 0,5% af fasteignamati sem mánaðarlega leigu.

Í lögum nr. 50/2009 um tímabundna greiðsluaðlögun fasteignaveðkrafna á íbúðarhúsnæði segir að skuldari skuli mánaðarlega greiða af veðskuldum sem svari a.m.k. til hæfilegrar húsaleigu á almennum markaði. Í skýringum í greinargerð með þessu ákvæði segir svo að umsjónarmaður með greiðsluaðlögun eigi einn mat um þetta og beri honum að afla upplýsinga um það hvað telst hæfileg húsaleiga á eigin spýtur.

Þar sem húsaleigumarkaður hér á landi byggist að mestu leyti á einstaklingsviðskiptum, þ.e. einstaklingur utan atvinnurekstrar leigir öðrum einstaklingi húseign sína, má svo halda því fram að fólk renni í raun algerlega blint í sjóinn varðandi það hvað telst eðlilegt leiguverð. Vaknar þá sú spurning hvaða gildi ákvæði húsaleigulaga um að leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila hefur í raun, þegar aðilar hafa takmarkaðar eða engar forsendur til að meta hvað telst eðlilegt og sanngjarnt í þessum efnum.

Í fréttasafni á forsíðu Þjóðskrár birtast nú reglulega upplýsingar um leiguverð íbúðarhúsnæðis sem fólki er ráðlagt að kynna sér við upphaf leigu.

Leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna hefur haft fregnir af því að leigusalar séu í auknum mæli að segja upp leigusamningum við leigjendur í þeim tilgangi að gera nýja samninga, sem eru þá óhagstæðari fyrir leigjendur. Dæmi virðast vera um að leigusamningi sé sagt upp og nýr leigusamningur boðinn sama leigjanda með allt að 40% hækkun á fjárhæð leigugjalds. Leigjendur standa oft berskjaldaðir gagnvart slíkri háttsemi og er því mikilvægt að þeir séu meðvitaðir um rétt sinn.

Í húsaleigulögum er leigjendum tryggður ákveðinn lágmarksréttur og eru lögin að meginreglunni til ófrávíkjanleg þegar kemur að íbúðarhúsnæði. Ef leigusali vill gera breytingar á gildandi samningi þurfa slíkar breytingar að vera samþykktar af leigjanda eða þá þannig að uppsagnarfrestur líði þar til breytingarnar taka gildi. Í lögunum er að finna reglur um lok leigusamnings, en í 56. gr. kemur fram að uppsagnarfestur ótímabundins samnings sé að lágmarki sex mánuðir. Tímabundnir samningar falla að jafnaði niður þegar samningstíma er lokið og þarf því ekki að segja þeim upp með sama hætti. Þó er heimilt að segja tímabundnum samningi upp (á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem skulu þá tilgreind í samningi aðila) með þriggja mánaða fyrirvara, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Ef leigusali ætlar að segja tímabundnum samningi upp í þeim tilgangi að bjóða annan óhagstæðari samning telja Neytendasamtökin leigusala ekki geta borið fyrir sig heimild 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga. Hækkun leigufjárhæðar getur engan veginn talist sérstök forsenda, atvik eða ástæða í skilningi ákvæðisins. Í því sambandi má hafa til hliðsjónar álit kærunefndar húsamála nr. 50/2013 þar sem kærunefndin taldi sölu á fasteign ekki geta réttlætt uppsögn tímabundins samnings sem sérstök forsenda, atvik eða ástæðna þó það væri tilgreint í samningi aðila. Leigusalar geta því ekki sagt upp tímabundnum samningi á grundvelli þessa og þyrfti tímabundinn leigusamningur þá að fá að renna sitt skeið áður en hægt væri að hækka umsamda leigufjárhæð með nýjum samningi. 

Einnig ber að hafa í huga forgangsrétt leigjanda, sbr. X. kafla húsaleigulaga. Þar segir að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu íbúðar svo lengi sem íbúðarhúsnæðið sé áfram á leigumarkaði í að minnsta kosti eitt ár. Ef eini tilgangur uppsagnar er sá að hækka leigugreiðslur og gera nýjan samning verður að telja því skilyrði fullnægt. Í lögunum eru hins vegar taldar upp ýmsar undantekningar frá meginreglunni. Forgangsrétturinn gildir t.a.m. ekki þegar leigusali tekur húsnæðið til eigin nota, ef leigjandi hefur gerst sekur um vanefndir eða brot á leigutíma sem varðað gátu riftun leigusamnings o.fl. Verður að telja að fæstar þessar undantekningar geti átt við ef tilgangur uppsagnar er eingöngu sá að hækka fjárhæð leigunnar. Ef leigjandi ætlar að notfæra sér forgangsréttinn þarf að tilkynna leigusala það skriflega og sannanlega með að minnsta kosti þriggja mánaða fyrirvara áður en leigusamningur rennur út. Þá segir í lögunum að leigugjald hins nýja samnings eigi að vera sanngjarnt og eðlilegt í garð beggja aðila. Líkur eru á því að sú leigufjárhæð sem áður var í gildi milli aðila hafi verið sanngjörn og þyrfti leigusali í raun að sýna fram á að svo hafi ekki verið ef hann ætlar sér að hækka leigugreiðslur í tengslum við hinn nýja samning. Ef leigusali getur ekki sýnt fram á að gamla leigufjárhæðin hafi verið ósanngjörn á sama fjárhæðin því áfram að vera í nýjum samningi.

Því er ljóst að leigjendur geta borið ýmislegt fyrir sig ef leigusali ætlar að segja upp samningi en um leið bjóða nýjan samning sem er töluvert óhagstæðari fyrir þá. 

Leigjendaaðstoðinni berast reglulega fyrirspurnir frá leigjendum þar sem spurt er hvort leigusala sé heimilt að hækka fjárhæð húsaleigunnar á leigutímanum. Það sem hafa þarf í huga er að fjárhæð húsaleigunnar er samningsatriði sem aðilum leigusamnings ber að semja sérstaklega um. Þannig á að koma fram í leigusamningnum hversu háa fjárhæð leigjandinn á að greiða í húsaleigu. Bæði er heimilt að semja um að leigan sé ákveðin sem föst krónutala sem breytist ekki á leigutímanum, en einnig er heimilt að semja um að leigan taki breytingum á leigutímanum.

Ef samið er um að fjárhæð leigunnar taki breytingum á leigutímanum, þarf að koma sérstaklega fram í samningi hvenær leigan á að breytast og hvernig. Ef samið er um að leigan taki breytingum skv. vísitölu, þarf að taka fram um hvaða vísitölu er að ræða, oftast er það byggingarvísitala eða vísitala neysluverðs, og við hvaða stig vísitölunnar er miðað við upphaf samningsins. Einnig verður að semja um ákveðna grunnfjárhæð leigunnar sem síðan tekur breytingum eftir því hvort vísitalan hækkar eða lækkar.

Stundum er samið þannig að fjárhæð leigunnar er ákveðin sem föst krónutala og síðan tekið fram í samningi að „leigan breytist samkvæmt síðara samkomulagi“. Á grundvelli svona samningsákvæða vilja leigusalar oft hækka leiguna á leigutímanum. Svona ákvæði ber hins vegar að túlka í samræmi við orðalag þess, þ.e. aðeins er heimilt að hækka leiguna á leigutímanum á grundvelli svona samningsákvæðis ef samkomulag er milli aðila um að leigan skuli hækka. Með öðrum orðum, þá veitir svona samningsákvæði leigusala ekki sjálfdæmi um það hvort og hvenær leigan skuli hækka, samkomulag aðila þarf til svo heimilt sé að hækka leiguna. Þetta kemur skýrlega fram í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur í máli nr. E-1608/2011, en í málinu hélt leigusali því fram að honum hefði verið heimilt að hækka leiguna á leigutímanum á grundvelli svona samningsákvæðis, gegn neitun leigjanda. Í dómnum segir um þetta atriði að þar sem í samningnum hafi verið krafist samkomulags um hækkun leigunnar, hafi leigusali ekki getað hækkað hana með einhliða yfirlýsingu. Leigusali beri því sönnunarbyrðina fyrir því að samkomulag hafi orðið milli aðila um að leigan skyldi hækka.

Samkvæmt dómnum er því ljóst að leigusali getur ekki hækkað leiguna einhliða á grundvelli samningsákvæðis sem kveður á um að „leigan skuli breytast samkvæmt síðara samkomulagi“. Til þess að það sé heimilt þarf að vera samkomulag milli aðila. Telja verður þó að leigjandi geti veitt þegjandi samþykki sitt fyrir hækkun leigunnar ef hann mótmælir ekki strax við leigusala þegar leigan er hækkuð. Ef leigjandi greiðir þannig hærri leigu í einhvern tíma verður að líta svo á að hann hafi gefið samþykki sitt fyrir hækkun leigunnar. Það er því nauðsynlegt fyrir leigjanda að mótmæla hækkun leigunnar strax við leigusala. Þó svo leigusali beri sönnunarbyrðina fyrir því að samkomulag hafi náðst er öruggast fyrir leigjanda að mótmæla skriflega þannig að ekki farið milli mála að samkomulag hafi ekki náðst milli aðila um að leigan skuli hækka.

Kveðið er á um það í húsaleigulögum að umsamin leigufjárhæð skuli vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í greinargerðinni með lögunum segir svo að aðalviðmiðið varðandi það hvað telst sanngjarnt og eðlilegt sé markaðsleiga sambærilegs húsnæðis. Þetta verður að telja ákaflega óljóst viðmið sér í lagi þar sem ekki hafa verið til neinar áreiðanlegar tölur um markaðsleigu íbúðarhúsnæðis. Það getur svo reynst nokkuð erfitt að sýna fram á að umsamin leigufjárhæð hafi verið ósanngjörn og almennt eru aðilar bundnir við það sem samið er um.

Á þetta reyndi t.a.m. í áliti kærunefndar húsaleigumála nr. 3/2008. Gerður var samningur um leigu íbúðar til tveggja ára en eftir um eins árs leigutíma var leigan hækkuð um 5.000 kr. og hélt leigusali því fram fyrir nefndinni að nýr samningur, með ákvæði um hærri leigugreiðslu, hefði verið gerður milli aðila. Þessi nýi leigusamningur var hins vegar aldrei lagður fram og því taldi nefndin að eldri samningur gilti enn milli aðila og var leigusala því gert að endurgreiða ofgreidda leigu, enda hefði ekki verið heimilt að hækka leiguna með þessum hætti. Ekki virðist hafa komið til álita að leigusala væri, með vísan til sanngirnisreglunnar, heimilt að hækka leiguna þar sem samið var um að hún skyldi vera óbreytt út leigutímann.

Í áliti nefndarinnar í máli nr. 9/2007 héldu leigjendur því svo fram að þeim væri heimilt að greiða lægri leigu en samið hafði verið um. Kröfu sína byggðu þeir á því að húsnæðið sem þau hefðu til afnota væri í raun talsvert minna í fermetrum talið en fram kæmi í leigusamningi. Nefndin taldi ekki sýnt fram á að umsamin leigufjárhæð væri hærri en eðlilegt gæti talist og þá væri ekki sýnt fram á að leiguverð hefði verið ákvarðað með sérstakri hliðsjón af fermetrafjölda. Því bæri leigjendum að greiða umsamið verð.

Í máli nr. 23/2007 voru atvik þau að samið var um að leiga skyldi vera vísitölubundin en samkvæmt gögnum málsins hafði leigusali gert mistök við uppreikning á leiguverði með tilliti til vísitölu. Þá hafði verið samið um að kostnaður vegna hita og rafmagns skyldi vera 6.000 kr. á mánuði en leigusali hafði einnig uppreiknað þann kostnað með tilliti til hækkunar neysluvísitölu. Nefndin leit svo á að þar sem samið hefði verið um 6.000 kr. fasta greiðslu vegna þessa væri ekki heimilt að reikna hana upp með þessum hætti, enda ekki samið um vísitölubindingu þessa liðar. Var leigusala því gert að endurgreiða leigjanda það sem ofgreitt hafði verið samkvæmt þessu.

Lok leigusamnings

Þegar leigutíma lýkur, en honum getur lokið með uppsögn, á tilteknum degi sé um tímabundinn samning að ræða, eða ef samningi er rift þarf leigjandi auðvitað að skila eigninni.

Í húsaleigulögum kemur fram að leigjandi þurfi að skila eign ekki síðar en kl. 13.00 daginn eftir að uppsagnarfresti á ótímabundnum samningi lýkur. Ekki kemur fram í lögunum hvaða regla gildir um eignir sem hafa verið leigðar með tímabundnum samningi en væntanlega er eðlilegt að miða við að skila þurfi eign kl. 13.00 daginn eftir að samningi lýkur.  Yfirleitt mun þetta þó byggt á samkomulagi milli leigjanda og leigusala en ef leigjandi skilar íbúð of seint getur hann þurft að borga áframhaldandi leigu.

Sjá álit kærunefndar húsamála í máli nr. 1/2008: Leigjendur rýmdu eignina 30. janúar 2008,  en samið hafði verið um að uppsagnarfresti lyki þá, en frágangi hennar og tæmingu geymslu lauk nokkrum dögum síðar. Ágreiningur var meðal annars um það hvort leigjendum væri skylt að greiða leigu vegna 1.-12. febrúar 2008. Nefndin áleit að leigjendum bæri að greiða leigu allt til skila húsnæðisins, þ.e. til 12. febrúar.

Þegar íbúð er skilað á hún að vera í sama ástandi og hún var þegar leigjandi tók við henni, fyrir utan eðlilegt slit. Leigjanda er almennt ekki heimilt að ráðast í framkvæmdir eða breytingar á leiguhúsnæði nema með samþykki leigusala og þá þarf einnig að semja um hvað verði um endurbæturnar þegar leigjandi flytur út, þ.e. hvort leigusali muni borga eitthvað fyrir þær o.s.frv.  Ef leigjandi tekur með sér innréttingar eða annað slíkt sem hann hefur komið fyrir í íbúðinni þarf hann að gæta þess að koma húsnæðinu í sama ástand og það var áður.

Við skil eignar þarf leigjandi að skila íbúðinni hreinni og eins þarf hann að skila öllum lyklum að eigninni, og ef hann hefur sjálfur lagt í kostnað við að skipta um læsingar á hann samt að skila öllum lyklum og á ekki rétt á greiðslu frá leigusala vegna þess. Flestir munu þó væntanlega skipta um læsingar við íbúaskipti, enda erfitt að vita með vissu hve margir lyklar eru til.

Við skil á húsnæði getur svo komið til að leigjandi þurfi að greiða bætur vegna skemmda á húsnæðinu, slælegra þrifa o.s.frv. og hefur þetta atriði komið afar oft til úrlausnar kærunefndar húsamála. Af álitum nefndarinnar má ráða að það sé leigusali sem þarf að sanna að leigjandi hafi valdið skemmdunum fremur en að leigjandi þurfi að sanna að hann hafi ekki valdið þeim. Miklu skiptir að úttekt hafi farið fram, eða einhver gögn sem sýni í hvaða ástandi eignin hafi verið við upphaf og lok leigutíma.

Mál nr. 9/2010: Leigusalar héldu því fram að húsnæði hefði verið skítugt við skil þess og rúða brotin. Leigjandi mótmælti því. Þar sem hvorki fór fram úttekt á húsnæðinu við upphaf leigu né skil húsnæðisins treysti nefndin sér ekki til að taka afstöðu til þessara atriða, enda þyrftu að fara fram vitnaleiðslur og jafnvel matsgerðir.

Mál nr. 8/2008: Deilt var um hvort leigusala bæri að skila tryggingarfé en hann hélt því fram að leigjandi hefði valdið skemmdum á parketi íbúðarinnar. Leigjandinn byggði á því að formleg úttekt hefði ekki farið fram á húsnæðinu við upphaf né lok leigutíma og því gæti leigusali ekki haldið eftir tryggingarfénu. Nefndin taldi þó að þau gögn sem lágu fyrir um ástand parkketsins, auk þess sem leigjandi hafði ekki mótmælt því sérstaklega að parketskemmdir væru af hans völdum, nægðu til að sýna fram á ástand parketsins þrátt fyrir að úttektar í samræmi við lögin hefði ekki verið aflað. Það var því niðurstaða nefndarinnar að leigusala væri ekki skylt að skila tryggingarfénu.

Mál nr. 2/2007: Úttekt hafði ekki farið fram á húsnæðinu við upphaf leigutíma. Hins vegar viðurkenndu leigjendurnir að hafa valdið skemmdum á eldavél og sófaborði og var þeim gert að greiða bætur vegna þess, en ekki var tekin afstaða til annarra skemmda sem leigusali vildi meina að væru á húsnæðinu.
 
Leigusali hefur 4 vikur frá skilum leiguhúsnæðis til að lýsa kröfu á hendur leigjanda. Þetta á þó ekki við ef leigjandinn hefur hagað sér sviksamlega eða ef gallarnir voru ekki sýnilegir við skilin. Hafi ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins hefur leigusali 4 vikur frá því að hann varð þeirra uppvís til þess að lýsa kröfu á hendur leigusala.

Mál nr. 24/2009: Við skil á leiguíbúð var framkvæmd lokaúttekt, og þar var merkt við að ýmsu væri ábótavant, svo sem að íbúð hafi verið illa þrifin. Hins vegar vanrækti leigusali að gera skriflega bótakröfu fyrr en með greiðsluseðli sem sendur var leigjanda fjórum mánuðum eftir úttektina. Kærunefndin taldi að bótaréttur leigusala væri fallinn niður þar sem úttektarskýrslan fullnægði ekki áskilnaði laganna um skriflega lýsingu bótakröfu og leigusali yrði að lýsa yfir bótakröfu innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðis.

Þegar leigusali lýsir kröfu á hendur leigjanda er svo nokkuð um það að leigjandinn haldi því fram á móti að hann eigi rétt á afslætti vegna þess að húsnæðið hafi alltaf verið í slæmu ástandi, viðhaldi ekki verið sinnt o.frv. Það dugir þó skammt að koma með slíkar kvartanir eftir að samningi er lokið enda er leigjanda skylt að kvarta vegna ástands húsnæðisins við fyrsta tækifæri. Ef húsnæði er ábótavant þegar leigutími hefst hefur leigjandi t.a.m. bara mánuð til að kvarta vegna þess:

Sjá mál nr. 5/2011:  Talsverður hluti leigunnar var í vanskilum, en leigjendur héldu því fram að þeim bæri bara að greiða hluta skuldarinnar þar sem ástandi eignarinnar hefði verið afar ábótavant. Nefndin féllst á að leigjendur skyldu greiða vangoldna leigu að fullu, enda varð ekki ráðið af gögnum málsins að þeir hefðu kvartað vegna ástands húsnæðisins á leigutímanum, og því gætu þeir ekki krafist hlutfallslegar lækkunar.

Ef aðili leigusamnings vanrækir skyldur sínar samkvæmt samningnum getur gagnaðili hans öðlast rétt til riftunar á samningnum að vissum skilyrðum uppfylltum.
Hvað gerist ef leigjandi er áfram í húsnæðinu eftir að leigusali riftir?

Ef leigusali riftir leigusamningi og leigjandi neitar að yfirgefa leiguhúsnæðið þarf leigusali að höfða mál fyrir dómi eða krefjast úrskurðar dómara þess efnis að leigjandinn verði borinn út úr húsnæðinu. Tvær leiðir standa leigusala til boða og fer það eftir eðli málsins hvora leiðina er betra að fara. Annars vegar getur leigusali farið í útburðarmál og krafist þess að leigjandi verði borinn út úr fasteigninni, eða leigusali getur farið í almennt einkamál og haft uppi sömu kröfu en einnig getur hann þá haft uppi aðrar kröfur sem tengjast leigusamningnum, t.d. um að vangreidd leiga verði gerð upp.

Getur leigusali sjálfur borið leigjanda út?
Leigusali getur ekki sjálfur séð um útburð á leigjanda þó svo riftun á leigusamningi hafi sannanlega verið send leigjanda og leigjandi hefur ekki yfirgefið húsnæðið. Ef leigusali ætlar sér sjálfur að bera út leigjandann getur leigusalinn orðið sekur um húsbrot skv. 231. gr. almennra hegningarlaga gagnvart leigjandanum.  Sjá Héraðsdóm Norðurlands eystra í máli nr. S-170/2008. Í málinu hafði leigusali sent leigjanda tilkynningu um riftun leigusamningsins vegna meintrar illrar umgengni leigjandans. Lögmaður leigjandans hafði mótmælt riftuninni en skömmu síðar komu aðilar á vegum leigusala á heimili leigjandans og skiptu um læsingar og hentu eigum leigjandans út. Mennirnir voru dæmdir fyrir húsbrot enda hafði leigjandinn ekki leyft þeim að koma inn á heimilið og ekki var sýnt fram á samkomulag þeirra á milli um að mennirnir kæmu inn til að skoða ástand húsnæðisins.

Útburðarmál eða almennt einkamál?
Hvora leiðina betra er að fara veltur m.a. á því á hvaða grundvelli leigusamningi er rift. Ef farið er í útburðarmál eru aðeins takmörkuð sönnunargögn leyfð og því þarf leigusali að geta sannað mál sitt með þeim takmörkuðu sönnunargögnum sem leyfð eru. Þau eru aðilaskýrslur og sýnileg sönnunargögn, t.d. skjöl. Ef leigusamningi er rift vegna þess að leigjandi greiðir ekki leiguna, er einfaldast og fljótlegast fyrir leigusala að fara í útburðarmál og krefjast úrskurðar dómara um að leigjandi verði borinn út, enda getur hann að jafnaði sannað að leigjandi hafi ekki greitt leigu með framlagningu skjala. Ef leigusamningi er hins vegar rift á grundvelli eins af matskenndu ákvæðunum í 61. gr. húsaleigulaga, t.d. á grundvelli 8. tl. um skyldu leigjanda til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, getur leigusali þurft að kalla til vitni fyrir dóminn til að sanna mál sitt. Ef sú er raunin, getur hann þurft að höfða almennt einkamál þar sem vitnaleiðslur eru ekki leyfðar í útburðarmálum. Hins vegar getur verið að útburðarmál reynist nægilegt þegar um brot á matskenndu reglunum er að ræða, og má í því sambandi vísa til dóms Hæstaréttar í máli nr. 432/2008. Í málinu var m.a. lagt fram bréf frá lögreglustjóranum á höfuðborgarsvæðinu þar sem greint var frá upplýsingum úr dagbók lögreglunnar, en þar kom fram að gerðar höfðu verið húsleitir á heimili leigjanda og þar fundist fíkniefni. Að auki lá fyrir að ónæði hefði verið af völdum leigjandans vegna óreglu. Að mati Hæstaréttar var því sýnt fram á brot leigjandans á 8. tl. 61. gr. húsaleigulaga og var útburður því heimilaður.

Ekkert er því til fyrirstöðu að samhliða útburðarmáli höfði leigusali einnig almennt einkamál þar sem hann krefst þess að vangreidd leiga verði gerð upp eða að leigjandi greiði skaðabætur vegna skemmda sem hann hefur valdið á hinu leigða húsnæði.

Hvað ef leigjandi mætir ekki fyrir dóm?
Ef leigjandi mætir ekki fyrir dóm og heldur því ekki uppi vörnum í útburðarmáli, þá fellst dómari á kröfu leigusala um útburð með áritun á stefnu, nema annmarkar séu á kröfunni eða leigusali þyki ekki hafa sýnt fram á að réttindi hans séu það ljós að útburður verði heimilaður. Í kjölfar áritunar dómara á stefnu getur leigusali leitað liðsinnis lögreglu við að fá leigjanda borinn úr leiguhúsnæðinu. Ef ekki er tekið til varna í útburðarmáli þá má að öllu jöfnu gera ráð fyrir því að það geti tekið nokkuð skamman tíma frá því leigusamningi er rift og þar til útburður getur farið fram. Sé hins vegar tekið til varna, eða ef um almennt einkamál er að ræða, getur málsmeðferðin hins vegar tekið nokkra mánuði.

Sjá þau álit kærunefndar sem fjalla um riftun.

Í húsaleigulögunum segir eftirfarandi um framsal og framleigu:

 

  1. gr. Óheimilt er leigjanda að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala, nema annað leiði af ákvæðum þessa kafla.

 

Það telst ekki framsal á leigurétti eða framleiga þótt leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér eða fjölskyldu sinni, enda haldist fjöldi heimilisfólks innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðisins.

 

Áður en þetta bann er skoðað nánar er nauðsynlegt að skýra hugtökin framsal leiguréttar annars vegar og framleigu hins vegar en um tvennt ólíkt er að ræða. Framleiga er það þegar leigjandi leigir öðrum aðila annað hvort alla húseignina eða hluta hennar. Leigjandinn er þá í raun leigusali gagnvart þeim sem framleigir. Upphaflegi leigjandinn er því áfram ábyrgur gagnvart upphaflegum leigusala enda samningur þeirra á milli í fullu gildi. Ætla má að það sé helst þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða að aðilar semji um að leigjandinn megi framleigja, ýmist þá eignina í heild eða hluta, en þó er hugsanlegt að framleiga geti komið til álita þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða, e.t.v. þá þannig að upphaflegur leigjandi leigi öðrum aðila bílskúr eða aukaíbúð í fasteigninni eða einstakt herbergi. Einnig getur komið til að leigjandinn flytji úr eigninni og leigi hana áfram til annars aðila, en hann er þá sjálfur ábyrgur vegna leigugreiðslna og annars gagnvart leigusala. Framleiga er þó ekki heimil án samþykkis leigusala og getur leitt til þess að leigusali öðlast rétt til að rifta samningnum, sjá nánari umfjöllun um riftun hér.

 

Framsal leiguréttar er hins vegar heldur umfangsmeira, en þegar leiguréttur er framseldur felur það í sér að nýr leigjandi tekur við öllum réttindum og skyldum fyrri leigjanda. Samningi milli leigusala og fyrri leigjanda er þannig lokið og nýi leigjandinn ber að fullu ábyrgð á efndum samningsins gagnvart leigusala og öfugt. Nýr leigjandi kemur einfaldlega í stað þess fyrri. Framsal leiguréttar er óheimilt án samþykkis leigusala (sjá þó sérreglur um leigjendaskipti við andlát og skilnað hér á eftir og hér) og getur það leitt til riftunar samnings sé leiguréttur framseldur í trássi við leigusala.

 

Gera má ráð fyrir að ákvæði laganna um framsal og framleigu komi mun oftar til skoðunar þegar um atvinnuhúsnæði er að ræða heldur en íbúðarhúsnæði.

 

  1. gr. Nú deyr leigjandi áður en leigutíma er lokið og er þá dánarbúi leigjanda heimilt að segja leigusamningi upp með venjulegum fyrirvara enda þótt leigusamningur hafi verið gerður til lengri tíma. Eftirlifandi maka, skyldmennum og venslamönnum, sem voru heimilismenn leigjanda við andlát hans eða höfðu framfæri af atvinnustarfsemi sem stunduð var í húsnæðinu og vilja taka við leigusamningnum með réttindum og skyldum, er heimilt að ganga inn í leigusamninginn í stað hins látna nema af hendi leigusala séu færðar fram gildar ástæður er mæla því gegn.

 

Það er þannig í rauninni val þeirra skyldmenna eða venslamanna sem bjuggu með leigjanda í húsnæðinu við andlát hans að ganga inn í leigusamning hins látna eða ekki. Þannig verður leigusali að þola það í svona tilvikum að nýir aðilar komi inn í samninginn í stað hins látna svo framarlega sem leigusali getur ekki sýnt fram á gildar ástæður fyrir því að heimilismenn hins látna ættu ekki að fá að taka við samningnum. Oftast er væntanlega um maka eða börn hins látna að ræða en annars þarf að skoða það í hverju tilviki hvort venslamenn hins látna eiga rétt samkvæmt þessari grein. Vilji dánarbúið segja upp samningnum í samræmi við þetta ákvæði laganna er það hins vegar líka heimilt en þá ber dánarbúið, eða eftir atvikum erfingjar hins látna, ábyrgð á leigugreiðslum þar til leigusamningur fellur úr gildi og einnig ábyrgð á öðrum kröfum sem leigusali getur átt vegna vanefnda hins látna leigjanda, svo sem vegna skemmda á húsnæðinu. Svipaðar reglur eiga svo við þó ekki sé um andlát að ræða ef leigjandi flytur burt og maki hans býr áfram í húsnæðinu. Réttur til að halda leigusamningi áfram þrátt fyrir brottflutning leigjanda nær þó aðeins til maka en ekki annarra skyldmenna:

 

  1. gr. Nú flytur leigjandi úr húsnæði sem hann hefur gert leigusamning um og er þá maka hans, sem verið hefur samvistum við hann í húsnæðinu, rétt að halda leigusamningi áfram með sama hætti og segir í 45. gr.

 

  1. gr. Þegar hjón hafa sameiginlega á leigu íbúðarhúsnæði, en hjúskap þeirra lýkur, skal fara um leiguréttindi eftir ákvæðum hjúskaparlaga.

 

Það hjóna, sem hefur aðallega vegna atvinnu sinnar afnot af atvinnuhúsnæði, skal hafa forgangsrétt til áframhaldandi leigu á því án tillits til þess hvort þeirra undirritaði leigusamning.

 

Um rétt leigusala til að segja upp leigusamningi vegna hjúskaparslita gilda lokaákvæði 45. gr., eftir því sem við á.

 

  1. gr. Annað hjóna getur ekki, svo bindandi sé, afsalað þeim rétti sem hinu er með ákvæðum þessa kafla áskilinn til yfirtöku á leigusamningi.

Leigusamningar eru ýmist tímabundnir (gilda þá frá ákveðnum degi og til ákveðins dags) eða ótímabundnir (gilda þá frá ákveðnum degi en ekki er tiltekið hvenær samningi lýkur). Nokkuð er um að í byrjun sé gerður stuttur tímabundinn samningur sem er þá nokkurs konar reynslutími fyrir báða aðila en að eftir að þeim tíma lýkur gera aðilar svo með sér ótímabundinn samning. Í húsaleigulögum er svo kveðið á um hvernig segja megi ótímabundnum leigusamningi upp.

 

Tímabundnum samningi lýkur hins vegar á fyrirfram ákveðnum degi án þess að til uppsagnar komi (og er ekki hægt að segja upp á leigutíma nema sérstaklega sé kveðið á um það í samningi að segja megi honum upp á samningstíma vegna sérstakra aðstæðna). Um þetta segir eftirfarandi í í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga: Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.

 

Þrátt fyrir þetta ákvæði fá samtökin iðulega fyrirspurnir frá leigjendum sem hafa gert tímabundna samninga en virðast ekki átta sig á að þeim er skylt að hafa lokið rýmingu og þrifum hins leigða eigi síðar en kl. 13:00 daginn eftir að samningi eða uppsagnarfresti lýkur.

 

Forgangsréttur

Hins vegar á leigutaki forgangsrétt á áframhaldandi leigu að ákveðnum skilyrðum uppfylltum. Algert grundvallarskilyrði er, vilji leigjandi búa áfram í íbúðinni, að hann tilkynni leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti, a.m.k. þremur mánuðum áður en samningurinn rennur út. Fallist leigusali ekki á forgangsrétt leigjanda skal hann senda rökstudda synjun innan 14 daga frá því hann fær tilkynningu frá leigjanda. Ef hann gerir það ekki telst hann samþykkja forgangsréttinn nema atvik séu með þeim hætti að slík tilkynning sé óþörf. Það getur t.a.m. átt við ef leigjanda má vera ljóst að hann á, t.a.m. vegna vanefnda á samningi, ekki rétt til áframhaldandi leigu, hvað sem reglum um forgangsrétt líður.

 

Hvenær gildir forgangsréttur ekki? Slík tilvik má finna í 2. mgr. 51. gr. húsaleigulaga en þau eru eftirfarandi:

  1. Ef um einstaklingsherbergi er að ræða.
  2. Ef hið leigða húsnæði er í sama húsi og leigusali býr í sjálfur.
  3. Ef íbúð er leigð með húsgögnum að öllu eða verulegu leyti.
  4. Ef leigusali tekur húsnæðið til eigin nota.
  5. Ef leigusali ráðstafar eða hyggst ráðstafa húsnæðinu til a.m.k. eins árs til skyldmenna í beinan legg, kjörbarna, fósturbarna, systkina, systkinabarna eða tengdaforeldra.
  6. Ef leigusali hyggst selja húsnæðið á næstu sex mánuðum eftir lok leigutímans. Sé sala þess fyrirhuguð á þeim tíma eða næstu sex mánuðum þar á eftir er aðilum heimilt, þrátt fyrir önnur ákvæði laga þessara, að semja um lok leigutíma með ákveðnum skilyrðum og rýmingu þegar húsnæðið verður afhent nýjum eiganda. Hyggist nýr eigandi leigja húsnæðið út áfram skal leigjandi eiga forgangsrétt að því, en með þeim sömu takmörkunum og gilda samkvæmt öðrum töluliðum þessarar málsgreinar.
  7. Ef verulegar viðgerðir, endurbætur eða breytingar, sem gera húsnæðið óíbúðarhæft að mati [úttektaraðila, sbr. XIV. kafla], 1) um a.m.k. tveggja mánaða skeið, eru fyrirhugaðar á næstu sex mánuðum frá lokum leigutímans.
  8. Ef leigjandi er starfsmaður leigusala og honum hefur verið látið hið leigða húsnæði í té vegna starfsins eða í tengslum við það.
  9. Ef leigjandi hefur á leigutímanum gerst sekur um vanefndir eða brot sem varðað gátu riftun.
  10. Ef leigjandi hefur á annan hátt vanefnt skyldur sínar á þann veg eða sýnt af sér slíka háttsemi að eðlilegt megi telja að leigusali vilji ekki leigja honum áfram eða að veigamiklar ástæður að öðru leyti mæli gegn forgangsrétti hans.
  11. Ef sanngjarnt mat á hagsmunum beggja aðila og aðstæðum öllum mælir gegn forgangsréttinum.
  12. Þegar leigusali er lögaðili sem ekki er rekinn í hagnaðarskyni og leigjandi uppfyllir ekki lengur lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu húsnæðis eða veitir ekki nauðsynlegar upplýsingar svo unnt sé að staðreyna hvort hann uppfylli skilyrðin, enda komi fram í leigusamningi að forgangsréttur sé bundinn umræddu skilyrði.

 

Ef samningur er svo endurnýjaður samkvæmt reglum um forgangsrétt skal leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Almennt er gengið út frá því að leigufjárhæð í upphaflegum samningi hafi verið eðlileg, og sá aðili sem fer fram á hækkun eða lækkun á leigu þarf þá að sýna fram á annað.

Ef leigusali kemur sér svo undan því að virða forgangsréttinn, þ.e. neitar að fallast á forgangsrétt leigjanda án þess að gildar ástæður séu fyrir því, getur hann orðið bótaskyldur gagnvart leigjanda vegna sannanlegs fjártjóns. Væntanlega er þó erfitt að sýna fram á að leigusali hafi brotið gegn lögunum, og eins getur verið erfitt að sýna fram á fjártjón þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Þannig kæmi helst til skoðunar kostnaður vegna flutninga sem hefðu verið óþarfir hefði leigusali staðið við sitt, en ekki er t.a.m. hægt að krefjast óþægindabóta á grundvelli t.a.m. þess að börn leigjenda þurfi að skipta um skóla eða þvíumlíkt.

 

Ef leigan heldur bara áfram…framlenging leigusamnings

Ef átta vikur líða frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn ótímabundins leigusamnings eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningurinn ótímabundið enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið, sbr. 59. gr. húsaleigulaga.

Eins og fjallað er um hér á síðunni, sjá hér og hér, geta ákveðin atvik leitt til þess að aðilum er heimilt að rifta leigusamningi. Þá fellur samningurinn einfaldlega úr gildi, leigjandinn hættir að greiða leigu og hann hefur ekki lengur umráð yfir eigninni.

 

Riftun getur þó verið flókið ferli og ef annar aðilinn verður fyrir tjóni vegna vanefnda hins aðilans, sem leiða svo til riftunar,  getur það leitt til þess að hann eigi rétt á bótum.

 

Bætur vegna riftunar

Ef leigjandi gerist sekur um einhverjar vanefndir sem geta leitt til riftunar og leigusali riftir samningnum, sjá hér, getur leigusali átt rétt á bótum vegna tjóns sem hann verður fyrir en um þetta er fjallað í 62. gr. húsaleigulaga:

 

Nú er leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skal leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.

 

Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr.

Ljóst er af þessu, að jafnvel þó hann eigi rétt á bótum, ber leigusala skylda til að takmarka tjónið með því að koma eigninni sem allra fyrst í leigu aftur.

 

Bætur leigjanda

Um bótarétt leigjanda, ef vanefndir leigusala leiða til riftunar segir svo í 60. gr. laganna: Um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fer eftir almennum reglum kröfuréttar.

 

Þessi grein er ekki mjög ítarleg og þarf því að meta í hverju tilfelli hvort, og þá hvaða, rétt leigjandi á til bóta. Ætla má að ef leigjandi yfirgefur húsnæði áður en leigusamningur rennur út vegna þess að leigusali hefur ekki staðið við sitt, geti ýmis atriði komið til skoðunar, t.a.m. kostnaður við flutning, geymslu búslóðar, o.s.frv. Hins vegar hvílir líka skylda á leigjanda, rétt eins og leigusala, til að takmarka tjón sitt.

 

Ekki verður séð af álitum kærunefndar eða úrlausnum dómstóla að mikið hafi reynt á þetta ákvæði í framkvæmd.

 

Í 15. gr. laganna er svo fjallað um það þegar leigusamningur fellur úr gildi án þess að hafa í raun komið til framkvæmda, en þá er um það að ræða að leiguhúsnæði spillist fyrir upphaf leigutíma, sjá nánari umfjöllun hér. Lagagreinin mundi þannig eiga við ef t.a.m. íbúðin eyðilegðist í eldsvoða eftir að samningur er gerður en áður en leigutími hefst, en miðað er við að leiguhúsnæðið sé hreinlega óhæft til íbúðar. Þó að í slíkum tilvikum sé vissulega um nokkurs konar riftun að ræða þar sem leigusali getur ekki uppfyllt skyldur sínar á leigjandi þó ekki rétt á bótum nema spjöllin á húsnæðinu séu annað hvort leigusala að kenna eða hann hafi vanrækt að láta leigjanda vita af þeim.

 

Í þeim málum sem kærunefnd húsamála hefur talið þetta ákvæði eiga við  verður ekki séð að leigjendur hafi krafist bóta vegna þessa.

 

Hvað gerist ef riftun átti ekki rétt á sér?

Það virðist gerast nokkuð oft að fólk reynir að rifta samningi án þess að hafa kvartað eða sent aðvaranir með réttum hætti, eða án þess að gildar ástæður fyrir riftun séu fyrir hendi. Þá er alla jafna um uppsögn, en ekki riftun að ræða, og ber þá í raun að virða uppsagnarfrest samningsins. Þannig getur leigjandi sem segir upp samningi á þennan hátt þurft að greiða leigu á uppsagnartíma, að frádregnum leigugreiðslum sem leigusali fær frá nýjum leigjendum. Einnig geta leigjendur átt rétt á bótum hafi samningi við þá verið rift án þess að riftun eigi rétt á sér.

 

Mál af þessum toga hafa nokkuð oft komið til úrlausnar kærunefndar húsamála og nokkur mál eru reifuð hér að neðan. Einnig má finna ítarlegri upplýsingar um uppsögn samnings hér,  og álit kærunefndar sem varða uppsagnir hér og hér:

 

Mál nr. 26/2009 Um var að ræða tímabundinn samning til eins árs frá 2. júní 2009. Í nóvember kom upp músagangur í eigninni. Bæði leigjandi og leigusali létu eitra fyrir músunum og einnig var götum lokað í þeim tilgangi að fyrirbyggja að þær kæmust inn. Ekki var fullljóst af málavaxtalýsingum hvort þessar aðgerðir skiluðu árangri en leigjandi lýsti yfir riftun og flutti út hinn 28. nóvember en hann óttaðist að mýsnar væru komnar aftur. Leigusali taldi riftunina ólögmæta og krafðist þess því fyrir nefndinni að sér væri heimilt að leysa út tryggingarvíxil vegna tveggja mánaða leigu og auk þess ætti leigjandi að greiða einn mánuð til viðbótar, sumsé alls þriggja mánaða leigu frá því riftun var lýst yfir, en leigusali taldi sig hafa bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan lögbundins frests. Kærunefndin féllst á þassa kröfu, enda yrði tímabundnum leigusamningi ekki slitið á samningstíma án sérstaks samkomulags eða tilgreiningar í samningi. Þá hefði leigjandi ekki sýnt fram á að fyrir hendi væru skilyrði til riftunar, þ.e. hvorki væri sannað að eignin hefði verið óíbúðarhæf frá upphafi né að leigusali hefði ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða.

 

Mál nr. 23/2009 Leigusali rifti samningi á grundvelli þess að leigjandi hefði ítrekað valdið öðrum íbúum truflunum með gestagangi drukkins fólks, reykingum, o.fl. Leigjandinn taldi hins vegar að riftunin hefði verið ólögmæt og leitaði til nefndarinnar vegna þess. Þar sem mikill ágreiningur var um málsatvik, og meðal annars þótti ekki sannað að leigjandinn hefði verið áminntur um að sjá til þess að góð regla og umgengni héldist í hinu leigða húsnæði, féllst nefndin á það með leigjanda að óheimilt hefði verið að rifta samningnum.

 

Ekki er að sjá af álitinu að leigjandi hafi krafist bóta en raunar virðist líka af málavaxtalýsingum sem hann byggi enn í eigninni og hafði því væntanlega ekki orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni vegna riftunarinnar.

 

Mál nr. 12/2009 Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2009 til 1. mars 2010. Þegar leigjandinn kom heim frá útlöndum í júlí 2009 var svo búið að leigja íbúðina öðru fólki, skipta um læsingu á íbúðinni og fjarlægja búslóð leigjandans. Ástæðan að sögn leigusala var sú að leigjandinn hafði verið með ólæti í íbúðinni og lægju fyrir lögregluskýrslur vegna þess, þá hefði leigjandi vanrækt að afhenda tryggingarvíxil og á grundvelli þess hefði orðið að samkomulagi að hann yfirgæfi íbúðina 1. júlí.  Leigjandinn kannaðist hins vegar ekki við slíkt samkomulag og taldi sig þegar hafa afhent víxilinn. Þá hafi hann aldrei á leigutímanum fengið neinar kvartanir vegna ónæðis. Nefndin taldi ekki sannað að leigjandi hefði vanrækt að leggja fram tryggingarvíxil. Þá væri ekki sýnt fram á að leigusali hefði áminnt leigjanda vegna umgengni hans. Því gæti leigusali ekki byggt riftun á þessum atriðum.  Það var því niðurstaða nefndarinnar að rýming leigusala á íbúðinni hefði verið óheimil og að hann hefði bakað sér bótaábyrgð gagnvart leigjandanum.

 

Mál nr. 8/2009 Um var að ræða tímabundinn samning til eins árs. Þegar u.þ.b. mánuður var liðinn af leigutímanum tilkynnti leigjandi að hann væri að flytja út þar sem læki úr svefnherbergislofti. Í kjölfarið hafði leigusali samband við íbúa á hæðinni fyrir ofan sem komu í veg fyrir lekann. Jafnframt bauð leigusali afslátt af leigunni vegna þeirra óþæginda sem hlutust af. Þegar viðgerðum var lokið var leigjandinn þó fluttur út og neitaði að borga frekari leigu, þrátt fyrir að leigusali gæfi honum kost á að losna undan samningnum gegn greiðslu tveggja mánaða leigu (almennt er ekki hæt að segja tímabundnum leigusamningi upp). Það var álit nefndarinnar að leigjanda bæri að greiða leigu í tvo mánuði samkvæmt kröfu leigusala, enda lá ekkert fyrir um að leigusala hefði tekist að fá nýja leigjendur í húsnæðið.

 

Mál nr. 7/2009 Leigjandi gerði tímabundinn samning til tveggja ára frá 15. ágúst 2008. Þegar fimm mánuðir voru liðnir af samningnum sagði hún honum upp með þriggja mánaða fyrirvara með vísan til breyttra aðstæðna í þjóðfélaginu, en áður hafði leigusali fallist á að bíða tímabundið með vísitöluhækkanir, en leigan var samkvæmt samningi bundin byggingarvísitölu. Kærunefndin byggði á því að leigjandanum hefði verið óheimilt að segja samningnum upp á samningstímanum. Þá taldi nefndin ekki efni til að víkja samningnum til hliðar með vísan til ákvæða samningalaga. Væri leigjandinn því bundinn við gerðan samning.

 

Mál nr. 1/2009 Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. janúar 2009.  Leigjandinn flutti þó aldrei inn og rifti samningnum þar sem íbúðín væri ekki í því ástandi sem ætla mætti, veggir, gluggar og gardínur kámug og skítug auk þess sem raftengi inn á baðherbergi hefði ekki verið frágengið. Leigusali féllst á að leigjandinn segði leigunni upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti en hélt því þó fram að ekkert hefði verið því til fyrirstöðu að flytja inn hinn 4 janúar. Kærunefndin byggði á því að engin úttekt hefði verið framkvæmd á húsnæðinu og eins því að engar skriflegar áskoranir væru til staðar frá leigjanda um að leigusali bætti úr annmörkum á húsnæðinu Var það því niðurstaða nefndarinnar að leigjanda bæri að greiða þriggja mánaða uppsagnarfrest.

 

Í þessu máli sá leigusalinn til þess að leiguíbúðin var þrifin og hélt því fram að hinn 3. janúar hefði þrifum verið lokið og því hægt að flytja inn hinn 4. janúar. Í samningi aðila var þó miðað við að leigutími hæfist hinn 1. janúar en nefndin fjallaði ekki sérstaklega um þetta atriði og virðist því ekki hafa skipt máli við niðurstöðuna þó íbúðin hafi í raun ekki verið afhent í réttu ástandi fyrr en nokkrum dögum síðar, enda varla um verulegan afhendingardrátt að ræða. Í málinu lá raunar einnig fyrir að leigjandi hafði fengið læknisvottorð vegna veikinda og vegna þess að heilsa hans færi versnandi væri hann ófær um að standa skil á leigugreiðslum. Kærunefndin virðist ekki hafa litið til þessa vottorðs við úrlausn málsins, enda koma sérstakar heilsufarslegar aðstæður leigjanda varla til skoðunar við mat á því hvort riftun er lögmæt.

 

Mál nr. 7/2007 Leigjandi leitaði til nefndarinnar með þær kröfur að leigusamningur sem aðilar hefðu gert væri ógildur og jafnframt skyldi tryggingarfé skilað. Atvik voru þau að aðilar höfðu gert tímabundinn samning frá 5. febrúar 2007 til 31. janúar 2008. Þegar leigjandi flutti í íbúðina hafi verið mjög kalt í henni auk þess sem gardínur hafi vantað. Þegar leigjandi hugðist láta þinglýsa samningnum var það svo ekki mögulegt þar eð leigusali væri ekki eigandi íbúðarinnar heldur verktakafyrirtæki. Leigjandi hafi í kjölfarið ákveðið að rýma íbúðina og var fluttur út 14 febrúar. Leigusali mótmælti frásögn leigjanda og sagðist hafa verið í fullum rétti að leigja út íbúðina enda hafi hann verið með heimild til þess  frá þinglýstum eiganda. Auðvelt hefði verið að fá samþykki eiganda á leigusamninginn sjálfan en leigjandi hefði ekki óskað eftir slíku. Hvað varðaði kvartanir um hitastig í eigninni hefði fyrst verið kvartað vegna þess hinn 12. febrúar og hefði leigusali þá strax brugðist við. Þá taldi leigusali sig eiga 35.000 kr. bótakröfu á hendur leigjanda þar sem hann hefði valdið skemmdum á vaski og auk þess hefði leigusali orðið fyrir kostnaði við að auglýsa eignina til leigu að nýju. Leigjandi mótmælti aðallega tölulegri kröfu leigusala hvað þetta varðaði og samþykkti því ekki óbreytta bótakröfu. Nefndin taldi ekki þau atvik vera fyrir hendi að réttlætt gætu riftun enda hefði leigusali þegar brugðist við kvörtunum leigjanda vegna hita í íbúðinni. Nefndin taldi því að samningur aðila skyldi vera í gildi til 1 april 2007, eða þar til nýr leigjandi tók við eigninni og væri leigusala heimilt að taka af tryggingarfé sem næmi leigugreiðslum til þess tíma. Jafnframt væri leigusala heimilt að halda 35.000 kr. af tryggingarfénu, vegna bótakröfu sinnar, þar til dómur gengi um frekari bótaskyldu leigjanda.

Í húsaleigulögum er fjallað um þau tilvik sem geta leitt til þess að leigusali megi rifta samningnum:

  1. gr. Leigusala er rétt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:
  2. Ef leigjandi greiðir ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar skv. V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni.
  3. Ef leigjanda ber að vinna leigugreiðslu af sér að hluta eða öllu leyti og honum verður á stórfelld vanræksla eða gerist sekur um meiri háttar handvömm við starfið.
  4. Ef leigjandi nýtir húsnæðið, sameign ef húsnæðið er í fjöleignarhúsi, eða lóð á annan hátt en lög þessi eða leigusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu leigusala.
  5. Ef leigjandi framselur leigurétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu skv. IX. kafla eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar leigusala riftun gagnvart upphaflegum leigjanda.
  6. Ef leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að hinu leigða húsnæði í bága við ákvæði 18. gr.
  7. Ef leigjandi flyst úr húsnæðinu áður en leigutíma er lokið án þess að hafa gert nauðsynlegar ráðstafanir til gæslu og verndar þess.
  8. Ef húsnæðið spillist í umsjá leigjanda vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem leigjandi ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar [skriflegri] 1) kröfu leigusala um úrbætur, sbr. 18. gr.
  9. Ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir [skriflegar] 1) áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr., eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigusala eða fjölskyldu hans.
  10. Ef leigjandi [verslunarhúsnæðis] 1) vanrækir, þrátt fyrir [skriflegar] 1) aðfinnslur leigusala, skyldu sína til að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri, sbr. 31. gr.
  11. Ef leigjandi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.
  12. Ef leigusali hefur sett lögmæt og málefnaleg skilyrði fyrir leigu húsnæðis skv. 3. gr. a sem tilgreind eru í leigusamningi og leigjandi hefur gefið upp rangar eða villandi upplýsingar sem leiða til þess að hann hefur ranglega verið talinn uppfylla skilyrði fyrir úthlutun leiguhúsnæðis.

Nú neytir leigusali ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan átta vikna frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigjanda eða leigjandi hefur að fullu bætt úr því er aflaga fór og fellur réttur leigusala til riftunar þá niður. Þetta gildir þó ekki þegar leigjandi hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða þegar riftunarástæðan er leiguvanskil, sbr. 1. tölul. 1. mgr.

Þetta ákvæði felur það í sér að leigusali þarf að hafa nokkuð hraðar hendur ef hann vill t.a.m. rifta vegna þess að leigjandi hafi nýtt húsnæðið á óheimilan hátt eða meinað leigusala um aðgang að því í þeim tilgangi að gera við skemmdir af völdum leigjanda.

 

Þetta kom til skoðunar í máli nr. 2/2011 fyrir kærunefnd húsamála:

Deilt var um hvort leigusala hefði verið heimilt að rifta samningi, en það gerði hann á grundvelli slæmrar umgengni leigjanda, en leigjandi taldi riftunina ekki hafa farið fram með réttum hætti. Leigusali hafði sent leigjanda viðvörun dags. 14. maí og 16. ágúst 2010, en riftun lýsti hann svo yfir með bréfi dags. 21. desember. Leigjandi taldi að skylt hefði verið að lýsa yfir riftun innan tveggja mánaða frá því seinni aðvörunin var send en nefndin féllst ekki á það. Í málinu lá enda fyrir fjöldi gagna um slæma umgengni og vanþrif, m.a. vottorð heilbrigðiseftirlits dags. 23. nóvember 2010. Nefndin taldi rétt að miða við að tveggja mánaða fresturinn byrjaði að líða þegar síðast var brotið gegn ákvæðum húsaleigulaga, og hefði því ekki verið liðinn, enda vottorð heilbrigðiseftirlitsins dagsett 23. nóvember. Var því riftunin talin heimil.

 

Í máli nr. 23/2009  voru umkvartanir leigusala af svipuðum toga en þar var riftun ekki talin heimil enda skýrt af lögunum að áminningar þurfi að eiga sér stað í tilvikum af þessu tagi:

Leigusali rifti samningi á grundvelli þess að leigjandi hefði ítrekað valdið öðrum íbúum truflunum með gestagangi drukkins fólks, reykingum, o.fl. Leigjandinn taldi hins vegar að riftunin hefði verið ólögmæt og leitaði til nefndarinnar vegna þess. Þar sem mikill ágreiningur var um málsatvik, og meðal annars þótti ekki sannað að leigjandinn hefði verið áminntur um að sjá til þess að góð regla og umgengni héldist í hinu leigða húsnæði, féllst nefndin á það með leigjanda að óheimilt hefði verið að rifta samningnum.

 

  1. gr. Nú er leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skal leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.

Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1. mgr.

 

Í máli nr. 4/2011 fyrir kærunefnd húsamála kom til skoðunar hvaða bóta leigusali ætti rétt á vegna tapaðra leigugreiðsla:Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 18. júní 2010 til 31. maí 2012. Hinn 24. nóvember 2010 fékk leigusali hins vegar tilkynningu frá leigjendum með sms-skilaboðum um að þeir væru fluttir úr eigninni og voru lyklar afhentir hinn 5. desember. Stuttu síðar greiddu leigjendur 50.000 kr. upp í leigu desembermánaðar en engar frekari greiðslur voru inntar af hendi. Leigusali fékk nýjan leigjanda frá 1. janúar 2011 til eins árs en þurfti að lækka leiguna um 25.000 kr. á mánuði. Í málinu krafðist leigusali þess að leigjendur greiddu leigu fyrir allan desembermánuð, og auk þess mismuninn á samningunum tveimur, þ.e. 25.000 kr. vegna hvers mánaðar sem eftir væri af samningnum. Leigjendur héldu því hins vegar fram að eignin hefði verið í sölumeðferð, og að samkomulag hefði verið um að þau rýmdu eignina í byrjun desember til að greiða fyrir afhendingu eignarinnar. Síðar hafi leigusali haft samband og sagt að ekkert yrði af sölunni, en þá hefðu leigjendurnir þegar tryggt sér aðra íbúð. Leigusali vildi hins vegar meina að aldrei hefði komið kauptilboð í eignina og auk þess hefði ekkert skriflegt farið á milli aðila um uppsögn á samningi og því væri ekkert samkomulag um slíkt til staðar. Nefndin taldi ekki sannað að samkomulag hefði tekist um uppsögn leigunnar, enda væri ágreiningur með aðilum um staðreyndir málsins, og því bæri leigjendunum að greiða leigusala leigu út leigutímann, að frádregnum þeim leigutekjum sem leigusali hefði af nýjum leigusamningi.

Leigjandi getur átt rétt á að rifta leigusamningi – en þá fellur samningurinn niður – ef leigusali gerist sekur um ákveðnar vanefndir. Leigjandi þarf að neyta réttar síns til riftunar innan tveggja mánaða frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala annars fellur réttur hans til riftunar niður. Sama gildir ef leigusali hefur að fullu bætt úr því sem var að.

 

Í 60. gr. húsleigulaga eru talin upp þau atvik sem geta skapað leigjanda riftunarrétt:

 

Slæmt ástand húsnæðis

  1. Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 17. gr.

 

Þetta ákvæði felur í sér að hafi leigusali ekki sinnt réttmætri, skriflegri kvörtun leigjanda vegna ástands húsnæðis innan tveggja mánaða, og leigjandi ekki nýtt sér rétt sinn til að bæta sjálfur úr ágöllum á ástandi eignarinnar að fengnu samþykki byggingarfulltrúa má leigjandi rifta samningnum að því gefnu að um verulega annmarka sé að ræða. Afar mikilvægt, svo riftun teljist gild, er að leigjandi hafi kvartað skriflega og gefið leigusala kost á að bæta úr.

 

Á þetta reyndi í máli nr. 1/2007 fyrir kærunefnd húsaleigumála:

 

Snemma á leigutímanum báru leigjendurnir fram ýmsar kvartanir, t.a.m um lekavandamál, hita í íbúð, hálfstíflað klósett og ónothæft þvottahús en áður höfðu þeir kvartað vegna silfurskottu og músaskíts. Leigusali brást fljótt við sumum umkvörtunarefnanna, en nokkrum dögum síðar fluttu leigjendurnir út og riftu samningnum. Ágreiningurinn stóð um það hvort riftunin hefði verið lögmæt, en leigusali taldi að leigjendur hefðu t.am átt að veita sér lögbundinn tveggja mánaða frest til að bregðast við kvörtunum í samræmi við húsaleigulög, og fyrsta skriflega kvörtun leigjenda hefði borist einungis tveimur vikum áður en leigjendurnir fluttu út. Nefndin rakti þau lagaákvæði sem við áttu og taldi að ekki hefði verið sýnt fram á að á eigninni hefðu verið þeir annmarkar að það réttlætti riftun. Það var því álit nefndarinnar að riftun leigjenda á samningnum hefði verið óheimil

 

Einnig má nefnda hér mál nr.1/2009 og mál nr. 26/2009 sem voru til meðferðar hjá nefndinni:

 

Um var að ræða tímabundinn leigusamning til eins árs frá 1. janúar 2009.  Leigjandinn flutti þó aldrei inn og rifti samningnum þar sem íbúðín væri ekki í því ástandi sem ætla mætti, veggir, gluggar og gardínur kámug og skítug auk þess sem raftengi inn á baðherbergi hefði ekki verið frágengið. Leigusali féllst á að leigjandinn segði leigunni upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti en hélt því þó fram að ekkert hefði verið því til fyrirstöðu að flytja inn hinn 4 janúar. Kærunefndin byggði á því að engin úttekt hefði verið framkvæmd á húsnæðinu og eins því að engar skriflegar áskoranir væru til staðar frá leigjanda um að leigusali bætti úr annmörkum á húsnæðinu Var það því niðurstaða nefndarinnar að leigjanda bæri að greiða þriggja mánaða uppsagnarfrest.

 

Um var að ræða tímabundinn samning til eins árs frá 2. júní 2009. Í nóvember kom upp músagangur í eigninni Bæði leigjandi og leigusali létu eitra fyrir músunum og einnig var götum lokað í þeim tilgangi að fyrirbyggja að þær kæmust inn. Ekki var fullljóst af málavaxtalýsingum hvort þessar aðgerðir skiluðu árangri en leigjandi lýsti yfir riftun og flutti út hinn 28. nóvember en hann óttaðist að mýsnar væru komnar aftur. Leigusali taldi riftunina ólögmæta og krafðist þess því fyrir nefndinni að sér væri heimilt að leysa út tryggingarvíxil vegna tveggja mánaða leigu og auk þess ætti leigjandi að greiða einn mánuð til viðbótar, sumsé alls þriggja mánaða leigu frá því riftun var lýst yfir, en leigusali taldi sig hafa bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan lögbundins frests. Kærunefndin féllst á þessa kröfu, enda yrði tímabundnum leigusamningi ekki slitið á samningstíma án sérstaks samkomulags eða tilgreiningar í samningi. Þá hefði leigjandi ekki sýnt fram á að fyrir hendi væru skilyrði til riftunar, þ.e. hvorki væri sannað að eignin hefði verið óíbúðarhæf frá upphafi né að leigusali hefði ekki bætt úr annmörkum á hinu leigða,

 

Af þessu má ráða að mjög mikilvægt er fyrir leigjendur að afla sér sönnunar, t.a.m. með því að fá mat heilbrigðiseftirlits á því hvort heilsuspillandi sé að búa í eigninni, en þá getur verið um það að ræða að eignin hafi hreinlega verið óíbúðarhæf frá upphafi, þ.e. spillst fyrir upphaf leigutímans, sjá nánari umfjöllun hér. Sé því haldið fram að ástand eignarinnar sé ekki fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun er einnig mikilvægt að fá úttekt byggingarfulltrúa á húsnæðinu. Þetta er ekki óeðlilegt því sá aðili sem vill rifta þarf að sýna fram á að skilyrði til riftunar séu fyrir hendi. Séu aðilar ósammála stendur annars bara orð á móti orði og því afar brýnt fyrir leigjendur að tryggja sér einhvers konar sönnun á því að leigusali hafi vanrækt skyldur sínar svo að réttlæti riftun. Sé ætlunin að byggja riftun á þessu ákvæði er einnig afar mikilvægt að gæta vel að lögbundnum frestum leigusala til að bæta úr ástandi eignarinnar.

 

Afhendingardráttur

 

  1. Ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins. Beri leigusali ábyrgð á slíkum drætti á leigjandi jafnframt rétt til skaðabóta.

 

Leiguhúsnæði verður ónothæft eða heilsuspillandi

 

  1. Ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

 

Í máli nr. 26/2009 sem fjallað er um hér að framan var því haldið fram að riftun gæti stuðst við þennan tölulið þar eð mýs væru í húsnæðinu. Nefndin taldi hins vegar ekki sannað að mýsnar væru enn á kreiki, auk þess sem ekki virðist hafa legið fyrir mat heilbrigðisyfirvalda um það að ástand íbúðarinnar væri heilsuspillandi.

 

  1. gr. húsaleigulaga er svo raunar af svipuðum toga, en um þá grein er frekari umfjöllun hér. Í þeim tilvikum sem falla undir þá grein er þó um það að ræða að leigusamningur fellur niður, er þá staðan sú sama og hann hefði aldrei verið gerður, ef leiguhúsnæði spillist svo fyrir upphaf leigutíma að það verði óhæft til fyrirhugaðra nota.

 

Vanræksla á viðhaldsskyldum

 

  1. Ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði skv. 20. gr.

 

Skertur réttur leigjanda

 

  1. Ef réttur leigjanda er verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem á eigninni hvíla. Leigusali ber og bótaábyrgð á beinu tjóni leigjanda af völdum slíkrar skerðingar ef hann vissi eða mátti um hana vita við gerð leigusamnings og lét hjá líða að gera leigjanda viðvart.

 

Telja verður að þetta ákvæði komi helst til álita þegar um leigu á atvinnuhúsnæði er að ræða, t.a.m. ef leigjandi hefur hugsað sér að stunda ákveðna tegund atvinnustarfsemi í húsnæðinu en það er ekki heimilt.

 

Ónæði af völdum nágranna

 

  1. Ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum vegna verulegra eða ítrekaðra brota annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, á umgengnis- eða grenndarreglum, enda hafi leigusali þrátt fyrir áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 30. gr. eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta t.d. bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg.

 

Í þessu ákvæði er raunar ranglega vísað til 31 gr. húsaleigulaga, en átt er við 4. mgr 30. gr, þar er gert ráð fyrir að leigjendur leiti til leigusala valdi aðrir íbúar í húsinu ónæði eða brjóti gegn reglum laga um fjöleignarhús. Þetta er eðlileg regla þar sem eigandi húsnæðis/leigusali á aðild að húsfélagi en leigjandi ekki og því er auðveldara fyrir leigusalann að koma á framfæri kvörtunum og knýja á um úrræði í samræmi við lög um fjöleignarhús. Ættu leigjendur því að gera leigusala skriflega viðvart telji þeir sig verða fyrir óþægindum vegna annarra íbúa. Leigusala er skylt að bregðast við slíkum kvörtunum og sé það ekki gert getur skapast réttur til riftunar. Sem endranær er þó mikilvægt að hafa kvartanir skriflegar og gefa leigusala eitthvert ráðrúm til að bregðast við, þó vissulega fari það eftir eðli brotanna og ónæðisins.

 

Sjá mál nr. 10/2007 fyrir kærunefnd húsamála:

 

Um var að ræða tímabundinn samning til tveggja ára, þ.e. frá 1. júlí 2005 til 1 júlí 2007. Í lok janúar 2007 tilkynnti leigjandi hins vegar um riftun samningsins og bar við samskiptaörðugleikum við nágranna. Nefndin komst að þeirri niðurstöðu að riftun hefði verið óheimil, en ljóst var að formleg kvörtun vegna þessara samskipaörðugleika var ekki send leigusala fyrr en með tilkynningu um riftun.

 

Brot gegn rétti leigjanda

 

  1. Ef leigusali brýtur ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa umsamin óskoruð umráð og afnot hins leigða, svo sem með því að hindra eða takmarka afnotin eða með óheimilum aðgangi og umgangi um hið leigða eða ef leigusali gerist sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.

 

Aðrar vanefndir af hálfu leigusala

 

Að endingu er í 60. gr. að finna nokkuð opið ákvæði um þau atvik er geta heimilað leigjanda að rifta samningi, en ljóst er að mikið þarf að koma til:

 

  1. Ef leigusali vanefnir frekar skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum þessum á svo verulegan eða sviksamlegan hátt að riftun af hálfu leigjanda sé eðlileg eða nauðsynleg.

 

Tilkynning um riftun skv. 1.–8. tölul. 1. mgr. 60. gr. skal vera skrifleg og skal henni fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni.

Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu.

Nú neytir leigjandi ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan átta vikna frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala eða leigusali hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór og fellur réttur leigjanda til riftunar þá niður.

 Um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fer eftir almennum reglum kröfuréttar.

Ef leigusamningur er ótímabundinn (þ.e. tekur gildi á ákveðnum degi en ekki tekið fram hvenær honum lýkur) er bæði leigjanda og leigusala heimilt að segja honum upp. Uppsögnin þarf að vera skrifleg, skýr og send með sannanlegum hætti, t.a.m. með ábyrgðarpósti. Á heimasíðu velferðarráðuneytisins er að finna sýnishorn af uppsögn ótímabundins leigusamnings og er leigjendum eindregið ráðlagt að nota það sem fyrirmynd vilji þeir segja samningi upp.

 

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings á íbúðarhúsnæði er sex mánuðir.

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings er þrír mánuðir af beggja hálfu á einstökum herbergjum.

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings vegna geymsluskúra og þess háttar húsnæðis er einn mánuður.

 

Vilji leigjandi segja upp ótímabundnum leigusamningi þarf því að senda skriflega uppsögn og hefst sex mánaða fresturinn fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn er send. Þetta þýðir að ef uppsögn er send 20. janúar byrjar uppsagnarfrestur að líða 1. febrúar.

Rekstur og viðhald

Í V. kafla húsaleigulaga eru ákvæði um reksturskostnað af leigðu húsnæði og hvernig hann skuli skiptast milli aðila. Hér er um að ræða gjöld sem koma til viðbótar hinu eiginlega endurgjaldi vegna leigu en teljast þó til húsnæðiskostnaðar. Þessi kafli húsaleigulaga er þó frávíkjanlegur, þ.e. aðilar geta með samningi kveðið á um aðra skiptingu kostnaðar.

Í stöðluðu samningseyðublaði um húsaleigu er gert ráð fyrir að auk upplýsinga um heildarleigugreiðslu komi fram hver greiðsla fyrir leiguafnotin ein og sér sé. Af reksturskostnaði greiðir leigjandi vatns, rafmagns og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Leigjandi skal tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi. Leigjanda ber þó ekki að tilkynna um slíkt þegar heitavatnsmælir er ekki sérgreindur fyrir húsnæðið.

Samkvæmt lögunum skal leigusali greiða fasteignagjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld og svo vatns- og fráveitugjöld. Þegar leiguhúsnæði er í fjöleignarhúsi skal leigusali greiða sameiginlegan kostnað skv. 43. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, svo sem framlag til sameiginlegs reksturs og viðhalds sameignar, þ.á m. vegna lyftubúnaðar, hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign. Leigusali greiðir árgjöld veitustofnana, sem reiknast af matsverði húsnæðis, rúmfangi þess eða öðrum slíkum gjaldstofnum, án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup. Þar sem veitustofnanir innheimta sérstakt gjald fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til greiðir leigusali það gjald

Þessi skipting kostnaðar kann í sjálfu sér að vera eðlileg með hliðsjón af notum leigjanda af fasteigninni. Þó er heimilt að víkja frá skiptingu reksturskostnaðar en slík frávík verða að vera tilgreind í leigusamningi milli aðila. Ef ekki er skýrlega samið um frávik frá reglum laganna vegna reksturskostnaðar, er óheimilt að leggja ríkari skyldur á leigutaka umfram það sem segir í húsaleigulögum.

Þegar þjónusta sú, sem leigjandi skal greiða, er seld sameiginlega til fleiri aðila skal kostnaði skipt í samræmi við ákvæði laga eða samninga um skiptingu afnotaréttar þar sem hann er sameiginlegur, en ella skv. Hlutfallstölum í skiptayfirlýsingu. Hafi slík yfirlýsing ekki verið gerð skal kostnaði skipt eftir eignarhluta íbúða í samræmi við ákvæði laga um ákvörðun eignarhluta í fjöleignarhúsum.

Ef leigusali greiðir rekstursgjöld sem leigjanda ber að greiða, þá falla þau í gjalddaga á næsta greiðsludegi húsaleigu. Leggi leigjandi út rekstursgjöld sem legusala ber að greiða skal honum heimilt að draga þann kostnað frá næstu leigugreiðslu.

Algengt er að kostnaður vegna hita og rafmagns sé innifalinn í leigugreiðslu án sérstakrar sérgreiningar, leigusali borgar þá einfaldlega reikninga vegna þess og leigjandi greiðir eingöngu umsamda leigu.

Vert er að benda leigjendum á að kanna vel hvað er innifalið í leigugreiðslu en kostnaður vegna þessara þátta, þ.e. hita og rafmagns, getur numið tugum þúsunda á mánuði.

Í 4. kafla húsaleigulaganna er fjallað um viðhald leiguhúsnæðis. Viðhald á að mestu leyti að vera í höndum leigusalans en leigjanda er þó vitaskuld skylt að ganga vel um hið leigða húsnæði:

 

  1. gr. Leigjanda er skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess.

 

Verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda. Áður skal þó leigusali gera leigjanda skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist og veita leigjanda frest í fjórar vikur frá því að honum bárust athugasemdir leigusala til þess að ljúka viðgerðinni. Áður en leigusali lætur framkvæma viðgerðina skal hann leita álits úttektaraðila, sbr. XIV. kafla og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.

Skylt er leigjanda í tilvikum þeim, sem fjallað er um í 2. mgr., að sæta umgangi viðgerðarmanna án leigulækkunar enda þótt afnot hans takmarkist um tíma vegna viðgerðarinnar.

Ef leigjandi, fjölskylda hans eða gestir valda tjóni á leiguhúsnæði eða því sem fylgir á leigjandi að bæta úr tjóninu eins fljótt og hann getur. Sé það ekki gert má leigusali, með samþykki byggingarfulltrúa og eftir að hafa veitt leigjanda frest í einn mánuð, láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda. Við slíka viðgerð á leigjandi ekki rétt á afslætti jafnvel þó viðgerðin leiði til skertra afnota hans. Vanræksla á því að gera við tjón af þessu tagi, og það að meina leigusala um aðgang að húsnæðinu til að gera við tjónið, getur líka leitt til þess að leigusali rifti samningnum. Sjá nánar um riftun hér.

 

  1. gr. Leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, sbr. þó 19. gr. a.

Leigusali skal annast viðgerðir á gluggum, heimilistækjum sem teljast fylgifé húsnæðis, hreinlætistækjum, læsingum, vatnskrönum, rafmagnstenglum, reykskynjara, slökkvitæki og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum.

Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili, og viðhalda brunavörnum, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.

Tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar, skal leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða. Þessi grein kveður á um það hvaða hluta viðhalds á leigueign hvor aðili á að sjá um. Eins og kemur fram í 22. gr. laganna er þó heimilt að semja um frávik frá þessum reglum en sé það ekki gert gilda þær. Leigusali á þannig að meginstefnu til að sjá um viðhald eignarinnar og halda henni í leiguhæfu ástandi, en þó eru taldir til nokkrir smáhlutir sem leigjandi á að sjá um viðhald á. Sé ekki samið um annað er svo óheimilt að krefja leigjanda um greiðslu vegna almenns viðhalds:

 

Mál nr. 27/2009 fyrir kærunefnd húsamála: Leigjendum var gert að greiða í hússjóð, en í samningi aðila kom fram að hússjóðurinn væri nýttur í að greiða viðhald á íbúðinni. Þetta gjald væri þannig ekki tilkomið vegna rekstrarkostnaðar, eins og vegna rafmagns eða hita. Ekki væri um eiginlegan hússjóð að ræða heldur sjóð sem leigusali nýtti til viðhalds á eignum sínum.  Fyrir nefndinni fóru leigjendurnir því fram á endurgreiðslu þessa hússjóðsgjalds.  Nefndin féllst á að með innheimtu gjaldsins hefði leigusali rukkað leigjendur sérstaklega vegna kostnaðar sem hann ætti sjálfur að standa straum af, án þess að kveðið væri skýrlega í samningi um frávik frá viðhaldsskyldum leigusala eða leigan lækkuð að sama skapi. Því ætti leigusali að endurgreiða það sem leigjendur hefðu greitt í hússjóð.

 

  1. gr. Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist og skora á hann að bæta úr því.

Hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því að honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla.

Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á húsnæðinu innan átta vikna frá því að tilkynning skv. 1. mgr. barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 2. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að ræða miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.

Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.

Úttektaraðili metur lækkun leigunnar skv. 4. mgr. óski leigjandi eða leigusali eftir því en rétt er þó aðilum að bera mat hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

 

  1. gr. Viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skal leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda.

Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati [úttektaraðila, sbr. XIV. kafla skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits úttektaraðila, sbr. XIV. kafla en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr..

Mál er fjalla um bætur eða afslátt af leiguverði vegna þessa hafa nokkrum sinnum komið fyrir kærunefnd húsamála:

 

Mál nr. 22/2010: Leigjendur fóru fram á afslátt af leigugreiðslum vegna óþæginda sem þeir urðu fyrir vegna framkvæmda á húseigninni. Um var að ræða fleygun á klöpp (verið að grafa fyrir kjallara í húsinu) en talsverður ágreiningur var meðal leigjenda og leigusala um umfang hávaðans og ónæðis sem af þessu hlaust. Í málinu lá hins vegar fyrir að fleygunin hafi staðið í 25 daga og vinnuvél verið í gangi í 150 tíma á því tímabili. Kærunefndin taldi því ljóst að mikið ónæði hefði fylgt framkvæmdunum og ættu leigjendur því rétt á afslætti. Á grundvelli þessa var það mat nefndarinnar að leigjendur ættu rétt á 20% afslætti af leigugreiðslum vegna tímabilsins 6. desember 2010 til 17. janúar 2011.

 

Mál 18/2010: Vatnstjón varð í leiguíbúð og í kjölfarið þurfti að dæla út vatni, þurrka íbúðina, skipta um gólfefni o.s.frv. Á grundvelli þessa kröfðust leigjendur 200.000 kr. í bætur vegna skertra afnota og þrifa. Jafnframt héldu leigjendur því fram að frystikista þeirra hefði skemmst en engin gögn voru lögð fram því til stuðnings og var sú krafa því ekki tekin til greina af nefndinni. Í málinu lá fyrir álit byggingarfulltrúa sem taldi endurgreiðslu þriggja vikna leigu, eða 33.615 kr. hæfilegar bætur, en það var sama upphæð og leigusali hafði boðið. Á grundvelli þessa hafnaði nefndin kröfu leigjenda um 200.000 kr. bætur enda taldi nefndin 33.615 kr. hæfilegar bætur vegna skertra afnota og þrifa.

 

  1. gr. Í leigusamningum um íbúðarhúsnæði er heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt IV. kafla. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.

Leigjendaaðstoð Neytendasamtakanna hefur fengið margar fyrirspurnir varðandi skyldur leigjenda við lok leigusamnings, varðandi tryggingar og rétt leigjanda til afsláttar þegar afnot hans af íbúðinni skerðast vegna viðgerða eða viðhalds af hálfu leigusala.

 

Leigjandi látinn sjá um almennt viðhald á íbúð

Samkvæmt IV. kafla húsaleigulaga er leigjanda skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og ber hann ábyrgð á öllum þeim skemmdum sem hann, eða aðrir á hans vegum, valda. Við þær aðstæður skal leigjandi sjá um að bæta úr tjóninu. Það er hins vegar leigusali sem annast almennt viðhald á íbúðinni. Þannig á leigusali að sjá um allt annað viðhald en það sem telst vera skemmdir af völdum leigjanda. Leigusali á þannig að sjá um málun húsnæðis, endurnýjun gólfefnis og að laga annað sem slitnar með hæfilegu millibili. Undantekningar frá þessu eru þó hvað varðar smáhluti, eins og viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu.

 

Réttur leigjanda til afsláttar frá leigugjaldi

Öll viðgerðar- og viðhaldsvinna af hálfu leigusala á að fara fram eins fljótt og mögulegt er. Leigusali verður að framkvæma hana þannig að sem minnst röskun verði fyrir leigjanda. Ef viðhaldsvinna af hálfu leigusala hefur í för með sér skert afnot fyrir leigjanda þá á leigjandi rétt á hlutfallslegum afslætti miðað við hin skertu afnot. Ef aðilar geta ekki sætt sig við ákveðna prósentutölu þá er hægt að leita til byggingarfulltrúa sem ákveður þá hæfilegan afslátt. Ákvörðun hans má síðan bera undir kærunefnd húsamála.

 

Það hefur borið á því að samið sé svo um að leigjandi eigi engan rétt á afslætti vegna skertra afnota eða þá að samið sé um að sá réttur sé ekki til staðar fyrr en eftir 7 daga af skertum afnotum. Þar sem húsaleigulögin kveða á um lágmarksrétt og eru að meginreglunni til ófrávíkjanleg þegar kemur að íbúðarhúsnæði, þá verður að telja svona ákvæði óbindandi fyrir aðila. Leigjendur eiga því rétt á þeim afslætti sem annars væri ákveðinn þrátt fyrir að samningur kveði mögulega á um annað.

 

Leigjandi látinn sjá um málun íbúðar við lok leigusamnings

Það er alls ekki óalgengt að í samningi aðila um íbúðarhúsnæði séu ákvæði um að leigjandi skuli sjá um að mála íbúðina áður en henni er skilað. Eins og kemur fram hér að ofan á leigusali að sjá um allt viðhald. Af því leiðir einfaldlega að leigusali á að sjá um að mála veggi íbúðarinnar þegar nýr leigjandi flytur inn. Einnig á leigusali að sjá um viðhald á íbúðinni með hæfilegu millibili, þ.e. mála veggi hennar o.s.frv. Hafa skal þó í huga að í húsaleigulögum er heimild til þess að semja svo um að leigjandi taki að sér að mála íbúðina og sinna öðru viðhaldi. Það verður þó að gerast með þeim hætti að leigjandi fái þá afslátt af leiguverðinu í staðinn. Leigjandi á þannig ekki að mála íbúðina þegar hann skilar henni af sér nema veggir íbúðarinnar séu á einhvern hátt skaddaðir eftir leigjanda eða ef samið hefur verið sérstaklega um þá skyldu gegn því að afsláttur sé gefinn af leigugjöldum.  Sem dæmi um tilvik þar sem eðlilegt er að leigjandi sjái um málun vegna skemmda mætti nefna vegg sem væri með mörgum götum eftir hillur og upphengt sjónvarpstæki. Það væri e.t.v. eðlilegt að leigjandi lagfæri slík göt og máli yfir veggi sem líta þannig út. Veggi sem eru í eðlilegu ástandi og eðlilega slitnir miðað við leigutíma ætti leigjandi ekki að þurfa að mála.

 

Leigusali vill ljúka samningi fyrir lok samningstíma

Þegar um er að ræða tímabundna leigusamninga er uppsagnarfrestur í raun ekki til staðar. Þeir taka gildi á ákveðnum degi og þeim lýkur á fyrirfram ákveðnum degi. Slíkum samningi verður ekki sagt upp á leigutímanum nema til staðar séu sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem eru þá einnig sérstaklega tilgreind í leigusamningi. Þessar forsendur, atvik eða aðstæður þurfa að vera þess eðlis að eðlilegt sé að samningi sé slitið – eins og til dæmis andlát annars aðilans o.s.frv. Kærunefnd húsamála hefur til dæmis talið sölu húsnæðis ekki vera nægilega sérstaka ástæðu. Þegar forsendur, atvik eða aðstæður eru nægilega sérstök og tiltekin í samningi aðila er uppsagnarfrestur hins vegar að minnsta kosti þrír mánuðir.

 

Þegar samningar eru ótímabundnir þá gildir að sex mánaða uppsagnarfrestur af beggja hálfu. Sá frestur byrjar að líða á fyrsta degi næsta mánaðar eftir að skrifleg uppsögn var send móttakanda. Óheimilt er fyrir annan hvorn aðilann að ákveða styttri uppsagnarfrest nema báðir aðilarnir séu sammála og samþykki sérstaklega að styttri frestur skuli lagður til grundvallar. Heppilegast er fyrir báða aðila að slíkt samkomulag sé skriflegt ef sanna þarf samkomulagið síðar.

Sala á leiguhúsnæði

Um sölu á leiguhúsnæði er fjallað í húsaleigulögum en þar segir:

  1. gr. Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala er því heimilt að framselja eignarrétt sinn að hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum þessum og leigusamningi. 
  • Við slíkt framsal er hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn kemur í einu og öllu í hans stað að því leyti.
  • Sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur seljanda gagnvart leigjandanum.
  • Réttarstaða leigjanda er almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin, skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki.
  • Þegar eigendaskipti að leiguhúsnæði verða við gjaldþrot leigusala eða nauðungarsölu gilda sérreglur samkvæmt gjaldþrotalögum og lögum um nauðungarsölu sem fela í sér undantekningar frá ofangreindum meginreglum.

Samkvæmt þessu er leigusala frjálst að selja eign sína jafnvel þó leigjandi búi í húsnæðinu. Þá verða einfaldlega aðilaskipti að samningnum þannig að nýr leigusali tekur við samningnum í stað fyrri eiganda húsnæðisins.

Breytist eitthvað við eigendaskiptin?
Almennt haldast réttindi og skyldur aðila óbreytt þrátt fyrir eigendaskiptin. Almennt er fyrri eigandi einnig laus allra mála gagnvart leigjandanum og því þurfa einhver sérstök atvik að koma til svo leigjandi geti átt kröfu á fyrri eiganda.

Yfirleitt eru leigusamningar um íbúðarhúsnæði í samræmi við húsaleigulög og réttindi og skyldur leigjenda hvorki meiri né minni en lögin kveða á um. Slíkum samningum þarf nýr eigandi húsnæðisins að taka við og uppfylla jafnvel þó þeim hafi ekki verið þinglýst. Hafi aðilar í upphafi hins vegar samið um frávik frá húsaleigulögum, e.t.v leigjanda til hagsbóta, eins og um lengri uppsagnarfrest, er þó nauðsynlegt að þinglýsa slíkum samningum til að sérákvæðin haldi gildi sínu gagnvart nýjum eiganda. Sé það ekki gert getur svo farið að leigjandi eigi ekki sömu kröfu á nýja leigusalann og þann gamla, en ef leigjandinn missir einhvern rétt vegna eigendaskiptanna gæti hann þá gert kröfu á fyrri eiganda húsnæðisins vegna þess.

Ekki verður þó séð að mörg ágreiningsmál hafi sprottið vegna sölu á leiguhúsnæði og yfirleitt virðist allt ganga nokkuð vel fyrir sig þó að nýr leigusali taki við íbúðarhúsnæði.

Tilkynning til leigjanda
43. gr. Þegar leiguhúsnæði er selt skal upphaflegur leigusali tilkynna leigjanda söluna og eigendaskiptin með sannanlegum hætti án ástæðulauss dráttar og eigi síðar en 30 dögum frá því að kaupsamningur var undirritaður.

Í þeirri tilkynningu skal greina nafn, heimilisfang og kennitölu hins nýja eiganda, við hvaða tíma eigendaskiptin eru miðuð gagnvart leigjanda, hvernig leigugreiðslum skuli háttað og önnur þau atriði og atvik sem nauðsynlegt er að leigjandi fái vitneskju um.
Leigjanda er rétt að greiða leigu og beina öllum erindum, kvörtunum og ákvöðum varðandi hið leigða til upphaflegs leigusala þar til hann hefur fengið tilkynningu um annað skv. 1. og 2. mgr.

Umfjöllunin hér að ofan er einungis miðuð við sölu á almennum markaði en nokkuð aðrar reglur gilda um eigendaskipti vegna gjaldþrots eða nauðungarsölu.

Almennt haldast réttindi og skyldur aðila óbreytt þrátt fyrir eigendaskiptin. Almennt er fyrri eigandi einnig laus allra mála gagnvart leigjandanum og því þurfa einhver sérstök atvik að koma til svo leigjandi geti átt kröfu á fyrri eiganda.

 

Yfirleitt eru leigusamningar um íbúðarhúsnæði í samræmi við húsaleigulög og réttindi og skyldur leigjenda hvorki meiri né minni en lögin kveða á um. Slíkum samningum þarf nýr eigandi húsnæðisins að taka við og uppfylla jafnvel þó þeim hafi ekki verið þinglýst. Hafi aðilar í upphafi hins vegar samið um frávik frá húsaleigulögum, e.t.v leigjanda til hagsbóta, eins og um lengri uppsagnarfrest, er þó nauðsynlegt að þinglýsa slíkum samningum til að sérákvæðin haldi gildi sínu gagnvart nýjum eiganda. Sé það ekki gert getur svo farið að leigjandi eigi ekki sömu kröfu á nýja leigusalann og þann gamla, en ef leigjandinn missir einhvern rétt vegna eigendaskiptanna gæti hann þá gert kröfu á fyrri eiganda húsnæðisins vegna þess.

 

Ekki verður þó séð að mörg ágreiningsmál hafi sprottið vegna sölu á leiguhúsnæði og yfirleitt virðist allt ganga nokkuð vel fyrir sig þó að nýr leigusali taki við íbúðarhúsnæði.

  1. gr. Þegar leiguhúsnæði er selt skal upphaflegur leigusali tilkynna leigjanda söluna og eigendaskiptin með sannanlegum hætti án ástæðulauss dráttar og eigi síðar en 30 dögum frá því að kaupsamningur var undirritaður.

 

Í þeirri tilkynningu skal greina nafn, heimilisfang og kennitölu hins nýja eiganda, við hvaða tíma eigendaskiptin eru miðuð gagnvart leigjanda, hvernig leigugreiðslum skuli háttað og önnur þau atriði og atvik sem nauðsynlegt er að leigjandi fái vitneskju um.

Leigjanda er rétt að greiða leigu og beina öllum erindum, kvörtunum og ákvöðum varðandi hið leigða til upphaflegs leigusala þar til hann hefur fengið tilkynningu um annað skv. 1. og 2. mgr.

 

Umfjöllunin hér að ofan er einungis miðuð við sölu á almennum markaði en nokkuð aðrar reglur gilda um eigendaskipti vegna gjaldþrots eða nauðungarsölu.

Tryggingar

Ein af þeim tryggingum sem gert er ráð fyrir að leigjandi geti lagt fram vegna leigusamninga er bankaábyrgð. Bankaábyrgð er sérstakur samningur sem leigjandi gerir við banka sem þá ábyrgist að greiða leigusala ábyrgðina undir vissum kringumstæðum. Hægt er að fá bankaábyrgðir í öllum viðskiptabönkunum.

 

Hver eru skilyrði bankaábyrgðar?

Almennt setja bankar það skilyrði fyrir útgáfu bankaábyrgðar að fjárhæð ábyrgðarinnar sé lögð inn á handveðsettan reikning í bankanum. Í sumum tilvikum getur trygging verið í öðru formi og eins setja sumir bankar það skilyrði að viðkomandi sé í viðskiptum við bankann. Í sumum tilvikum er litið til viðskiptasögu viðkomandi þegar metið er hvaða tryggingu bankinn tekur fyrir útgáfu ábyrgðar.

 

Hvað kostar bankaábyrgð?

Kostnaður vegna bankaábyrgðar er misjafn eftir bönkum. Tekið er fast gjald vegna skjalagerðar og einnig er tekin þóknun vegna útgáfu bankaábyrgðar. Þóknunin fer einnig eftir því hversu lengi bankaábyrgðin á að gilda, en algengt er að fyrstu 6 mánuðir ábyrgðarinnar séu dýrari en þeir sem á eftir koma. Ekki virðist vera neitt hámark á því hversu lengi bankaábyrgð getur verið í gildi.

 

Hver eru skilyrði þess að banki greiði vegna bankaábyrgðar?

Sameiginleg skilyrði allra bankanna eru að fram komi skrifleg krafa frá leigusala þar sem skýrt er greinilega frá því hvaða kröfu hann gerir og af hvaða tilefni. Gerð er krafa um að leigusali sýni fram á að hann eigi þá kröfu sem hann gerir. Ef leigusali gerir t.d. kröfu í bankaábyrgðina vegna vanskila leigjanda á greiðslu húsaleigu, þarf leigusali að sýna fram á að vanskilin hafi raunverulega orðið t.d. með framvísun yfirlits yfir þær greiðslur sem leigjandi hefur ekki greitt. Ef ástæða kröfunnar eru t.d. skemmdir á leiguhúsnæði ætti leigusali að þurfa að framvísa reikningi vegna skemmdanna.

 

Þrátt fyrir ofangreindar kröfur þarf að hafa í huga að bankaábyrgð er sjálfstæður samningur sem tengist húsaleigusamningnum aðeins óbeint. Bankinn sem gefur út bankaábyrgðina getur ekki skipt sér af ágreiningi sem er á milli aðila leigusamnings. Þó verður að telja eðlilegt að bankinn hafi samband við leigjanda þegar komin er krafa frá leigusalanum í ábyrgðina, og geri leigjanda grein fyrir því og gefi stuttan frest svo aðilar geti reynt að komast að samkomulagi. Takist það ekki er bankanum þó skylt að greiða ef leigusali hefur sýnt fram á vanefndir leigjanda á leigusamningnum.

 

Hverjir eru helstu kostir bankaábyrgðar?

Helsti kostur bankaábyrgðar er sá að peningar leigjandans eru geymdir á öruggum stað meðan á leigutíma stendur. Leigjandi þarf ekki að greiða leigusala háa fjárhæð við upphaf leigutíma, hugsanlega til leigusala sem hann veit lítil sem engin deili á. Leigjandi getur því verið viss um að ef hann stendur við sinn hluta leigusamningsins getur hann gengið að fjárhæð bankaábyrgðarinnar á vísum stað að leigutíma loknum. Húsaleigulögin gera ráð fyrir því að leigusala sé skylt að halda tryggingafé aðskildu frá eigin fé (sjá nánari umfjöllun um tryggingarfé hér), en erfitt og jafnvel ómögulegt getur verið fyrir leigjanda að ganga úr skugga um að svo sé allan leigutímann. Þá er bankaábyrgð einnig örugg trygging ef leigusali skyldi verða gjaldþrota, en gerist það getur í sumum tilvikum verið erfitt fyrir leigjanda að endurheimta tryggingafé frá gjaldþrota leigusala enda ekki alltaf sem farið er að þeim reglum að halda tryggingafé aðskildu frá eigin fé. Þegar leigusalinn er félag getur staða leigjandans verið enn erfiðari við að endurheimta tryggingafé enda í flestum tilvikum enginn persónulega ábyrgur fyrir fjárskuldbindingum félagsins.

Eitt form trygginga sem leigjandi getur lagt fram fyrir réttum efndum á leigusamningi er tryggingarfé. Leigjandi greiðir leigusala tryggingarfé fyrir afhendingu leiguhúsnæðis og almennt er það gert með millifærslu inn á reikning leigusala. Leigusala er óheimilt að krefjast hærri tryggingafjárhæðar en sem nemur þriggja mánaða leigugjaldi. Leigusala ber að halda tryggingarfé aðskildu frá eigin fé og má hann ekki ráðstafa því á leigutímanum nema að uppfylltum ákveðnum skilyrðum. Skuldheimtumenn leigusala eiga ekki að geta gert fjárnám í tryggingarfé og það á ekki heldur að koma til skipta verði bú leigusalans tekið til gjaldþrotaskipta á leigutímanum. Noti leigusali tryggingarfé til eigin nota á meðan á leigutíma stendur getur slík háttsemi verið refsiverð sem fjárdráttur.

 

Vanskil á greiðslu húsaleigu

Ef leigjandi borgar ekki leiguna er leigusala heimilt að taka af tryggingarfénu sem því nemur. Þetta getur leigusali gert bæði á leigutímanum og að leigutíma loknum. Kærunefnd húsamála hefur í mörgum álitum talið að leigusala væri ekki skylt að endurgreiða tryggingarfé að loknum leigutíma vegna vanskila leigjenda eða vegna þess að leigjendur hafa farið burt úr húsnæði áður en tímabundnum leigusamningi hefur lokið.

 

Mál nr. 9/2010: Leigusamningur átti að gilda í eitt ár frá 15. september 2007. Leigjandi hélt svo áfram að búa í húsinu svo ótímabundinn samningur komst á. Hinn 31. ágúst 2009 sagði leigjandi svo húsnæðinu upp og skilaði því hinn 15. september 2009. Í kjölfarið vildi hann fá tryggingarfé afhent.  Leigusalar höfnuðu því og sögðu að uppsagnarfrestur skyldi vera þrír mánuðir (samkvæmt lögum er hann sex mánuðir í ótímabundnum samningum en hér höfðu leigusalar samþykkt styttri frest). Því ætti leigjandinn að greiða leigu fram til 1. desember 2009. Því var það álit nefndarinnar að leigusalar þyrftu ekki að skila leigjanda tryggingarfénu.

 

Skemmdir á leiguhúsnæði

Ef leigusali telur sig eiga skaðabótakröfu á hendur leigjanda vegna skemmda á leiguhúsnæðinu er honum ekki heimilt að taka af tryggingafénu sem nemur skaðabótakröfunni nema leigjandi annað hvort viðurkenni kröfuna eða að genginn sé dómur um skaðabótaskyldu leigjandans. Það er því ekki nægilegt að fyrir liggi álit úttektaraðila eða álit kærunefndar húsamála um að leigjandinn beri ábyrgð á skemmdum á húsnæði. Hins vegar má ekki horfa framhjá því að dómsmál eru afar kostnaðarsöm og ef leigusali hefur í höndunum trygga sönnun fyrir því að leigjandi hafi valdið tjóni á leiguhúsnæðinu getur kostnaður leigjanda af slíku dómsmáli verið margfaldur miðað við upphaflega skaðabótakröfu. Hafa ber í huga að það tjón sem bætist samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar fellur ávallt á leigusala, burt séð frá því hvort slík trygging hafi verið keypt.

 

Endurgreiðsla tryggingarfjár

Að leigutíma loknum skal leigusali endurgreiða leigjanda tryggingafé. Tryggingarfé í vörslum leigusala á að vera verðtryggt en það ber hins vegar ekki vexti. Að leigutíma loknum skal leigusali eins fljótt og hann getur segja til um það hvort hann geri kröfu í tryggingaféð. Hyggist hann ekki gera kröfu í tryggingaféð þá ber honum að skila því án ástæðulauss dráttar og aldrei síðar en fjórum vikum eftir lok leigutíma. Leigusali hefur því fjórar vikur eftir lok leigutíma til þess að gera kröfu í tryggingaféð vegna skaðabótaskyldu leigjanda og skal hann gera þá kröfu skriflega. Dragi leigusali það fram yfir þessi tímamörk að gera skriflega kröfu í tryggingaféð glatar hann þessum rétti sínum nema drátturinn sé leigjanda að kenna eða leigjandi hafi viðhaft sviksamlega háttsemi.