Þegar mikil eftirspurn er á fasteignamarkaði eru dæmi um að fólk kaupi eign án þessa að skoða hana. Aldrei er hægt að mæla með slíku enda hefur kaupandi ríka aðgæsluskyldu og mörg gallamál hafa tapast fyrir dómstólum vegna þess að kaupandi hefur að mati dómara vanrækt þessa mikilvægu skyldu sína.
Eftir að fólk er flutt inn á nýja heimilið koma oft ýmsir annmarkar í ljós; rispur í parketi sem sáust ekki við skoðun, útidyrahurðin stendur á sér, rakablettir eru í kjallara, móða myndast á gluggum og þar fram eftir götunum. Kaupandi gæti talið eðlilegt að fá afslátt og að halda jafnvel eftir síðustu greiðslu eða hluta hennar. Í grófum dráttum teljast smávægilegir annmarkar á notuðum fasteignum ekki til galla. Eign telst þannig ekki gölluð nema gallinn rýri verðmæti hennar svo nokkru varði og er í dómaframkvæmd miðað við um 10% af verðmæti eignarinnar. Þetta þýðir að ef eign er keypt á 50 milljónir þarf gallinn að minnka verðgildi hennar um 5 milljónir eða leiða af sér kostnað upp á 5 milljónir vegna úrbóta. Svokallaður gallaþröskuldur á þó ekki við ef seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi s.s. með því að veita rangar eða leyna mikilvægum upplýsingum.
Upplýsingaskylda seljanda er mjög mikil og gengur að mörgu leyti framar aðgæsluskyldu kaupanda enda býr seljandi eðli málsins samkvæmt yfir meiri upplýsingum um fasteignina en kaupandi. Seljanda ber einnig að tryggja að allar upplýsingar um eignina séu réttar. Ekki er þó getið sérstaklega til um hvernig seljandi eigi að koma upplýsingum á framfæri til kaupanda, þ.e. hvort það sé munnlega, skriflega eða eftir atvikum í gegnum fasteignasala. Þar sem ekki er gerð sú krafa að seljandi komi upplýsingum á framfæri með skriflegum og sannarlegum hætti getur myndast ágreiningur um hvort tilteknar upplýsingar hafi í raun verið veittar og hvers efnis þær voru. Söluyfirlit eru gjarnan með mjög takmörkuðum upplýsingum og oft er það svo að samskipti milli kaupanda og seljanda er að miklu leyti munnleg, svo sem þegar verið er að skoða eignir. Ef upp kemur ágreiningur stendur því orð á móti orði.
Þó upplýsingaskyldan varði fyrst og fremst fasteignina sjálfa getur hún einnig náð til annarra atriða sem eru mikilvæg fyrir kaupanda. Nýlega féll áhugaverður dómur í Landsrétti sem varðaði nágranna í fjölbýli. Kaupandi hafði verið upplýstur um samskiptavanda milli seljanda og nágrannans en í kjölfar kaupanna kom í ljós að vandinn væri mun róttækari en kaupandi var upplýstur um. Kaupandi taldi að um galla væri að ræða og hélt eftir lokagreiðslu. Landsréttur staðfesti niðurstöðu héraðsdóms um að eignin hefði verið haldin galla og í niðurstöðu Landsréttar er sérstaklega kveðið á um að þrátt fyrir að algengast sé að gallamál varði annmarka á sjálfri fasteigninni einskorðist upplýsingaskylda seljanda ekki við slík atriði.
Þrátt fyrir að miklar kröfur séu gerðar til seljenda um að upplýsa um atriði er skipta máli hvílir einnig rík aðgæsluskylda á kaupendum. Kaupanda ber að skoða ástand eignar vel og geri hann það ekki getur réttarstaða hans verið veikari komi til ágreinings, svo sem vegna galla sem kaupandi hefði mátt sjá við almenna skoðun. Líkt og með upplýsingaskyldu seljanda geta ákveðin atriði haft áhrif á hversu ríkar kröfur eru gerðar til kaupanda, svo sem starfsreynsla, menntun og aldur. Menntaður húsasmiðameistari væri að jafnaði betur til þess fallinn að verða var við annmarka en óreyndur kaupandi. Eins getur verið meira tilefni til þess að skoða fasteign vel sem komin er til ára sinna eða ef upplýsingar í söluyfirliti gefa tilefni til nánari skoðunar.
Upplýsingaskylda seljanda og aðgæsluskylda kaupenda skarast gjarnan og hafa ófá mál farið fyrir dómstóla þar sem skera þarf úr um það hvar ábyrgðin liggur.
Í máli sem fór fyrir Hæstarétt árið 2008 og varðaði ónýtt þak var það niðurstaða Hæstaréttar að aldur hússins og upplýsingar í söluyfirliti, þar sem fram kom að þak þarfnaðist lagfæringa, hefðu gefið ríkt tilefni til sérstakrar skoðunar á þakinu og var gallakröfu kaupanda þar með hafnað. Héraðsdómur hafði aftur á móti komist að öndverðri niðurstöðu og taldi að upplýsingaskyldu seljanda hefði ekki verið sinnt með nægilega góðum hætti þar sem ástand þaksins var mun verra en söluyfirlit gaf til kynna.
Í öðru máli, sem fór fyrir Hæstarétt árið 2007, var deilt um gólfhalla. Seljendur mátu það svo að hallinn væri augljós og tilgreindu hann þar með ekki í söluyfirliti. Kaupendur sem skoðuðu eignina fulla af húsgögnum á opnu húsi urðu hans aftur á móti ekki varir. Í héraði var komist að þeirri niðurstöðu að seljendur hefðu vanrækt upplýsingaskyldu sína. Hæstiréttur sneri niðurstöðunni aftur á móti við og taldi að kaupendur hefðu mátt sjá hallann við almenna skoðun.
Athyglisvert er að þrátt fyrir að í núgildandi fasteignakaupalögum, sem tóku gildi árið 2002, sé sérstaklega áréttað að upplýsingaskylda seljanda gangi framar aðgæsluskyldu kaupanda hefur Hæstiréttur ítrekað snúið við dómum héraðsdóms og virðist gera mjög ríkar kröfur til aðgæsluskyldu kaupanda. Nýlegir dómar benda þó til þess að þetta sé hugsanlega að breytast.
Algengt er að fólk sem fundið hefur fasteign við hæfi taki kunnáttumann með sér til að skoða og meta ástand eignarinnar. Oft er um að ræða iðnaðarmann sem jafnvel tengist fjölskyldu- eða vinaböndum. Mætti ætla að þessi forsjálni sé af hinu góða enda rík krafa um skoðunarskyldu af hálfu kaupanda. Svo þarf þó ekki að vera og í raun eru dæmi um að það komi fólki í koll að hafa tekið með sér „sérfræðing“. Slík tilhögun hefur nefnilega leitt til þess í dómaframkvæmd að ríkari skylda er lögð á kaupendur en ella og í raun litið svo á að taki kaupandi með sér sérfróðan aðila sé það ígildi þess að kaupandi sjálfur væri sérfróður. Í máli sem fór fyrir Hæstarétt árið 2007 og varðaði verulegan halla fasteignar er til að mynda sérstaklega kveðið á um að kaupendur hefðu skoðað eignina í tvígang og í seinna skiptið mætt með föður annars kaupandans sem var húsasmíðameistari. Sú staðreynd að kaupendur höfðu skoðað eignina með byggingarfróðum aðila og með vísan til álits dómkvadds matsmanns, sem var á þá leið að umtalsverður halli á öllum gólfum hefði blasað við, varð niðurstaðan sú að fasteignasalinn bæri ekki ábyrgð. Tómlæti kaupanda, en þeir kvörtuðu mörguðum mánuðum eftir kaupin, leiddi jafnframt til þess að seljandi var einnig sýknaður af bótakröfu.
Kaupandi getur þannig verið verr settur taki hann með sér vin, kunningja eða fjölskyldumeðlim sem seinna er af dómstólum metinn sem „sérfróður aðili“. Í raun gæti reynst betra fyrir kaupanda að biðja hinn sérfróða aðila að skoða eignina einn síns liðs rétt eins og um hefðbundna söluskoðun væri að ræða. Kaupandi og hinn sérfróði gætu svo tekið spjall síðar og farið yfir málin. Færi svo að þeim yfirsæist báðum ákveðinn galli, sem hinn sérfróði hefði þó í ljósi þekkingar sinnar mátt verða var við, kæmi það kaupanda ekki í koll.
Í ljósi þess hversu mikið er í húfi við fasteignakaup er merkilegt hversu lítið er um ástandsskoðanir. Slík skoðun getur leitt í ljós annmarka og galla á eigninni sem geta skipt sköpum fyrir kaupanda sem gerir þá kauptilboð upplýstur um allt það sem kann að hafa áhrif á verðmat eignarinnar. Slíkt er í raun einnig til hagsbóta fyrir seljendur sem eiga þá ekki á hættu að kaupandi haldi eftir greiðslu og að málið endi fyrir dómstólum með tilheyrandi kostnaði og áhættu fyrir báða aðila.
Árið 2021 var samþykkt á Alþingi þingsályktun um ástandsskoðanir. Rökstuðningur með tillögunni var m.a. að ástandsskýrslur myndu tryggja að allir sem koma að fasteignaviðskiptum – seljandi, kaupandi og fasteignasali – séu upplýstir um ástand húsnæðis, og í því væri fólgin mikilvæg neytendavernd. Ástandsskýrslur auki þannig fyrirsjáanleika í fasteignaviðskiptum og minnki líkur á ágreiningi sem jafnvel endar fyrir dómstólum með tilheyrandi kostnaði fyrir alla aðila. Í greinargerð með tillögunni kemur fram að á árunum 2010–2017 hafi 102 mál sem varða galla að einhverju leyti farið fyrir héraðsdóm og að 15 slík mál hafi farið fyrir Hæstarétt.
Grétar Jónasson, framkvæmdastjóri Félags fasteignasala, segir félagið jákvætt fyrir því að ástandsskoðanir verði lögfestar. Mikilvægt sé þó að ákveðin umgjörð sé í kringum verklagið. „Í dag eru öðru hverju unnar ástandsskoðanir en engar reglur eru til um framkvæmdina, svo sem hverjir megi framkvæma slíkar skoðanir og hvað ástandsskoðun eigi að innihalda ólíkt því sem þekkist t.d. í Noregi.“ Kostnaðurinn við ástandsskoðun vex mörgum í augum en Grétar segir að það mætti hugsa sér að seljandi leggi út fyrir ástandsskoðun og sá sem síðan kaupir eignina greiði helming verðsins enda gagnast skoðunin báðum. Kostnaður við slíka skoðun sé líka óverulegur sem hlutfall af fasteignaverði og geti sparað háar upphæðir því fari mál fyrir dómstóla fer kostnaður við málarekstur jafnvel umfram þær upphæðir sem deilt er um. Þá nefnir Grétar að dómsmál geti reynt mikið á fólk og haft ríkar afleiðingar. Því reyni fasteignasalar iðulega að miðla málum og halda sáttafundi með kaupanda og seljanda.
Hvað varðar aðgæsluskyldu kaupanda segir Grétar að hún sé mjög rík en það sama gildi um upplýsingaskyldu seljenda. Um þetta snúist oft dómsmálin. „Ljóst er að galli þarf að vera mjög mikill þannig að hann sé viðurkenndur sem galli eða um 7–10 % af kaupverði eigna nema auðvitað að seljandi leyni göllum með sviksamlegum hætti. Þetta kallar á mjög ríka aðgæsluskyldu og síðan má velta því upp hvort þarna sé gallaþröskuldurinn orðinn of hár. Norðmenn breyttu þessu hjá sér fyrir nokkru og færðu gallaþröskuldinn frá því sem við þekkjum niður í 200.000 íslenskar krónur. Vissulega gæti það þýtt að verið sé að þrátta um smámál. Þess má þó geta að um leið var regluverk um ástandsskoðun hert mjög í Noregi og þar er vart seld eign í dag án ástandsskýrslu.“
Í máli sem fór fyrir Hæstarétt árið 2016 var forsagan sú að fólk sem keypti fasteign af fyrirtæki árið 2000 hélt eftir hluta kaupverðs vegna ýmissa annmarka, m.a. gólfhalla. Fyrirtækið fór í mál við eigendurna og fór fram á greiðslu eftirstöðva og lauk því máli með réttarsátt. Fólkið bjó í eigninni í um áratug áður en það seldi öðrum. Sá sem keypti tók ekki eftir neinu athugaverðu og seldi eignina enn öðrum ári síðar. Sá varð aftur á móti var við hallann og hélt eftir hluta kaupverðs. Mál var höfðað til greiðslu eftirstöðva en var þeirri kröfu hafnað þar sem kaupandi hafði ekki verið upplýstur um hallann. Sá sem ekki varð hallans var (eigandi nr. 3) fór því í skaðabótamál gegn upphaflegum kaupendum og fór fram á bætur sem Hæstiréttur féllst á.
Þannig fóru þrjú mál fyrir dómstóla vegna sömu eignar á rúmum áratug og allir eigendurnir á þessum tíma drógust inn í dómsmál vegna gallans; fyrirtækið sem seldi, fyrsti kaupandi, annar kaupandi og þriðji kaupandi. Ætla má að ef ástandsskýrsla hefði fylgt kaupum hverju sinni hefði hringavitleysa sem þessi ekki átt sér stað.
Fasteignasali ber ríka ábyrgð á að upplýsingar í söluyfirliti séu réttar og þegar kemur að ástandi fasteignar ber honum að kynna sér það af eigin raun. Séu upplýsingar í söluyfirliti rangar eða ófullnægjandi getur það leitt til bótaábyrgðar fasteignasala. Skylda fasteignasala til upplýsingagjafar leysir seljanda þó ekki undan þeirri upplýsingaskyldu sem á honum hvílir.
Í máli sem fór fyrir Hæstarétt árið 2002 höfðuðu kaupendur mál gegn bæði seljanda og fasteignasala og fóru fram á bætur vegna gólfhalla. Engar upplýsingar um hallann voru tilgreindar á söluyfirliti og jafnvel þótt seljandi hefði ekki upplýst fasteignasalann um hallann fyrr en eftir samþykki kauptilboðs taldi Hæstiréttur að fasteignasalanum hefði borið að framkvæma sjálfstæða skoðun og tilgreina þá galla sem voru á eigninni í söluyfirliti. Eins var talið að seljandi hefði ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Bæði seljandi og fasteignasali báru því óskipta ábyrgð á tjóni kaupenda.
Eftirspurn eftir fasteignum er mikil um þessar mundir. Eignir seljast hratt og örugglega og því ætti samkeppni milli fasteignasala jafnframt að vera mikil sem stendur. Við hvetjum því seljendur til að semja við fasteignasölur um söluþóknun því mörg dæmi eru um að hægt sé að ná mun hagstæðari samningi en kemur fram í verðskrá.
Neytendasamtökin telja einsýnt að hagsmunir kaupanda og seljanda í fasteignaviðskiptum fari illa saman. Fasteignasali getur því ekki með góðu móti gætt hagsmuna beggja eins og tíðkast hér á landi. Hagsmunir fasteignasala felast augljóslega í því að selja fasteign á sem hæstu verði og sem hraðast og þannig gætir hann best hagsmuna seljanda. Hagsmunir kaupanda felast hins vegar í því að gera sem best kaup, þ.e. að borga sanngjarnt verð fyrir góða eign. Fasteignasali getur hreinlega ekki komið til móts við bæði sjónarmið og ætla má að hagsmunir seljenda séu jafnan teknir fram yfir þótt ómeðvitað sé.
Víða er málum þannig háttað að seljandi og kaupandi hafa hvor sinn fasteignasala, sem eru mun eðlilegri viðskiptahættir og jafnar stöðuna milli aðila.
Í raun má segja að kaupandi sé alla jafna í veikari stöðu en seljandi þar sem:
Fasteignasali hefur auk þess að jafnaði verið í mun meiri samskiptum við seljendur en kaupendur. Án þess að draga heilindi eða hlutleysi í efa getur þetta þýtt að kaupendur beri síður traust til þess að úrlausn ágreinings sé á jöfnum grundvelli. Getur það í ákveðnum tilfellum leitt til þess að kaupandi sjái ekki annan kost færan en að leita liðsinnis lögmanns með tilheyrandi kostnaði.
Í dag er það fremur regla en undantekning að kaupendum fasteigna sé gert að greiða svo kallað umsýslugjald til fasteignasala. Gjaldið er réttlætt þannig að fasteignasali sinni ákveðnum verkefnum fyrir hönd kaupanda, svo sem þinglýsingu gagna, hagsmunagæslu og eftir atvikum milligöngu við lánastofnanir. Neytendasamtökin hafa gagnrýnt þessa gjaldtöku svo árum skiptir enda geti fasteignasalar ekki þvingað kaupendur til að greiða umsýslugjald vegna þjónustu sem kaupendur vilja sinna sjálfir, svo sem að koma gögnum í þinglýsingu. Það á enn betur við nú þegar ferlin eru meira og minna að verða rafræn.
Telja samtökin að þarna gildi einfaldlega meginreglan um samningsfrelsi. Félag fasteignasala er á annarri skoðun og til þessa hefur ekki hefur fengist úr því skorið fyrir dómstólum hvort fasteignasölum sé stætt á að innheimta umsýslugjald.
Þetta vefsvæði er kostað af árgjöldum félaga í Neytendasamtökunum.
Ef þú ert ekki þegar í samtökunum biðjum við þig að íhuga að ganga í þau. Árgjaldið er 7.900 kr.
